京基华樾—罗湖航母级旧改首期住宅要来了

航母级体量的项目入市，是城市进程上的重要里程碑。

最近，罗湖「百万级」的项目——京基蔡屋围体量约320万平的城市级旧改项目有最新进展：首期项目-京基华樾即将入市。

要知道，蔡屋围统筹片区是2013年就被纳入深圳市城市更新第一批计划，如今多年过去，蔡屋围片区面貌早已大不相同。

按照壹地产以往对“城市更新蝶变「区域价值效应」力度&京基与城市共生、造项目、塑产品能力”的了解来看，未来随着蔡屋围片区城市更新推进、京基蔡屋围数百万级体量项目逐步建成落地，蔡屋围片区的城市价值将再度升级，片区生活方式将被重塑。

而京基华樾，作为「城市级旧改项目&数百万级航母级巨舰综合体-京基蔡屋围旧改」首发新品，无论是从城市维度还是从区域维度抑或是从项目本身出发来看，都是值得关注的。

01.

两度被「列为」重点

这里再次站上城市发展重要节点

——从城市维度来看，你会发现在「深圳发展历史长河」兜兜转转之后，京基华樾站上了「风口」。

城市发展是一个轮回。

回顾深圳这些年的发展，你会发现其遵循着一定的规律。

深圳的每一轮发展，都以罗湖为起点。

深圳前40年的发展，是以罗湖为起点。

作为深圳第一个中心城区，罗湖是深圳优先发展的区域，更是深圳商业的发源地，深圳早期地标性建筑-电子大厦、国贸大厦、地王大厦以及京基100等，都是在罗湖。

深圳未来40年的发展，罗湖依旧是起点。

率先发展的罗湖，近几年也先于其他区进入了一个全新发展阶段：2019年在深圳印发的《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019—2025）》中，罗湖成为「旧城改造可持续发展示范区」，官方计划投入约4200亿，再造一个「新罗湖」。

罗湖城市界面，来源：罗湖城区宣传片

新时代下，于加速「香港融入国家发展大局」中，2021年深圳被寄予厚望，罗湖成为「深圳助力香港融入国家发展大局」的重要合作连接点。

与此同时，罗湖的产业结构也正在升级，从原来的“三来一补”发源地进阶为“高质量发展”高地，加速建设高端品牌「重要驻地」、珠宝「全球高地」、跨境贸易「前沿阵地」。

在“旧城改造可持续发展示范区&产业结构升级&新的历史发展机遇”之下，罗湖也面临着内部结构的优化提升以及城市界面迭变升级的挑战。

于是，在新的发展起点，罗湖发力旧改，在去年官方发布的《深圳市罗湖区城市更新和土地整备“十四五”规划》中，提到推进片区高品质产业空间连片改造，加速蔡屋围片区的旧改推进，打造新的城市地标建筑。

可以说，这一次：

罗湖，再次站上了「城市发展」的重要节点；

蔡屋围，站在了罗湖发展的重要节点。

京基蔡屋围城市级旧改，重新书写罗湖的城市名片。

京基蔡屋围旧改不仅位于深圳发展的重要节点-罗湖，还在福田-罗湖双核心辐射中，坐落于红岭新兴金融产业带&深南路总部经济主廊道上，可享受到「双核心&十字轴」发展利好辐射。

蔡屋围实拍图，仅供参考

再一个，京基蔡屋围还有着不错的「底子」。

蔡屋围早在罗湖“十三五”规划中，就被定位为罗湖的「金融、商贸、文化核心区」。

这里如今商圈“首发经济”实力强劲，首店数量能级稳居全市商圈第一，蔡屋围商圈所在的桂园街道更是以罗湖约3%的面积产出全区约1/3的GDP，可以说这里不仅是罗湖创建具有世界潮流引领力的国际消费中心核心区的主要承载地，也是深圳经济密度极高的片区。[1]

决定一个区域底子的「价值逻辑」，除了经济实力，还有该片区城市天际线的打造能力。

京基100，图源：京基地产官网

毕竟，在城市发展的进程中，城市天际线不仅是一种物质形态、城市中靓丽的风景，往往也占据城市中最顶级地段，是城市顶级地段价值的映射。也正因此，蔡屋围在注重产业、经济方面发展的同时，不忘打造都市坐标、城市级名片，从383.95米的地王大厦，到441.8米的京基100，不断刷新城市天际线，夯实区域价值。

立于城市发展重要节点，享受多重利好辐射，同时兼有不错发展的蔡屋围，早已是罗湖当之无愧的核心区。

划重点：京基蔡屋围百万级旧改，将打造晶都酒店、寰宇大厦两座高约500米的天际坐标。

蔡屋围未来城市天际线效果图，仅供参考

未来，京基蔡屋围的新地标建筑，将重新定义片区价值，刷新罗湖城市天际线，汇聚更多的头部企业、优秀人才，承载更多的资金与资源，在重新书写罗湖的城市新名片的同时，加速蔡屋围片区乃至罗湖的发展。

02.

超218万平商业巨舰

重新定义片区居住价值高度

——从区域维度来看，能够对片区价值“贴标签”的，往往是商业；而从商业角度出发，京基华樾在超218万平商业巨舰辐射中。

商业，标榜着区域的价值、城市的活力。

繁华商业≈极致生活方式+高端物业环绕。

放眼全球超大城市，繁华商业伴随着的往往是前沿、极致的生活方式，昂贵的物业。

如：

纽约曼哈顿的上东区，是纽约市最繁华的商业区之一，也是曼哈顿所有社区中最富贵的区域之一，有着纽约市昂贵的豪宅和顶级公寓酒店；

英国伦敦的国王大道，是切尔西乃至伦敦最时尚的地区之一，也是伦敦房价最贵的区域之一；

上海的南京西路是静安区核心商圈，汇聚无数奢侈品商场，是上海的绝对顶流地段，还是“上海最贵马路”之一。

纽约城市景观，图源：pexels@Andrea Piacquadio，仅供参考

深圳商业发源起于罗湖，这里有深圳最早的商业中心、高端的商业；而蔡屋围片区是罗湖核心板块，这里商业正在加速更迭，持续汇聚，片区的生活方式&居住价值也将随着商业的发展不断进阶。

罗湖超218万平商业巨舰，蝶变片区生活方式，重塑片区居住价值。

说起罗湖商圈，就不得不先说罗湖高端商业的起点——蔡屋围，这里蓬勃发展的商业早已对片区的价值进行了定调。

蔡屋围-宝安南商圈高端商业，定调片区价值。

据统计，蔡屋围所在的宝安南商圈，已汇聚约42万平商业，是深圳高端消费街区。

2004年开业的深圳万象城，开启了深圳高端商业购物中心时代。该购物中心2023年销售额在深圳代表性商场中位列第一，现正在进阶为中国奢侈品牌最多、业绩体量最大的购物中心之一，让深圳成为“国际化时尚都市重要符号”的重奢商场。[2]

2023年深圳代表性商场销售额一览

此外，还有深圳繁华商业的“鼻祖”——地王星荟，以轻奢品牌为主的国际时尚精品中心——KK MALL。

可以说，这里无论过去还是现在，都标榜着深圳高奢、时尚、前沿的生活方式。

约36.8万平KK TOWN，将重写片区价值。

伴随着城市的发展，人们生活水平的提高，蔡屋围所在的宝安南商业规模，也将不断扩大。

据悉，在体量约320万平的京基蔡屋围城市更新项目中，京基将给宝安南商圈带来约36.8万平的商业-KK TOWN （规划中）。未来宝安南商圈的商业规模，将在原有约42万平的基础上，进阶成「约78.8万平超大体量商圈」。

重磅级繁华商业形成后，一定程度上会重塑片区生活方式，进而促进片区居住价值的提升。

华润城大冲约280万平城市旧改内有约23万平商业配套-万象天地，2017年万象天地开业后给南山科技园片区带来时尚、潮流的生活方式，而华润城也在万象天地的商业带动下迅速成为片区的龙头项目：2018年华润城三期开盘，开启了“深圳网红盘”时代。

前海壹方中心约36万平商业体量的壹方城，改变了宝中片区的生活方式，夯实宝中的核心地位，也重新定义了周边物业的居住价值，更重要的是近年来在其商业的加持下，壹方中心的住宅-壹方玖誉，至今依旧是宝中住宅标杆，最近二手房成交单价超16万/平。[3]

而宝安南片区现有几大商业之间步行距离约为450-610米，居住在该片区的人们，本就可以快速切换各大商场，享受国际化顶级高奢、轻奢时尚、潮流特色缤纷商业。[4]

未来，京基蔡屋围旧改约36.8万平的京基KK TOWN商业落地后，宝安南商圈的商业密度将更高，片区的活力也会得到进一步提升。

超218万平商业巨舰，重塑蔡屋围乃至罗湖居住价值。

京基蔡屋围约36.8万平KK TOWN加入后宝安南商圈后，未来将与东门&人民南两大商圈一同形成超218万超级商业巨舰，进一步丰富片区商业氛围。

随着片区的商业活力提升，未来居住在蔡屋围片区乃至整个罗湖片区的人将可以触达更多元缤纷的商业配套，享受举步而至的繁华，生活便利性也会更高、体验感更佳。

参照繁华商业对片区乃至住宅居住价值提升的情况来看，未来随着超218商业巨舰不断成熟，京基华樾周边的商业体验也将不断提升，居住价值大概率将进一步升级。

总的来说，位于罗湖核心——京基蔡屋围数百万级的城市更新项目首期-京基华樾，是片区内近年来首个入市的新盘，1.5公里内可辐射到罗湖商业金三角商圈，或率先享受到超218万平商业巨舰活力&对片区居住价值提升的红利。

03.

京基30年品质巨作

蔡屋围320万平城市级项目首发

——从项目本身来看，优质的项目往往是“内外兼修”，外除了要占据城市核心，还得拥有齐全成熟的配套；内要有品牌开发商加持、过硬的产品力；京基华樾恰好，是这样的项目。

能够一路“赢”的项目，才值得一直关注！

对于一个项目而言，位于城市核心，能够享受到未来片区极致的生活方式，只是其外在优势，决定其最终是否能够在众多项目中脱颖而出，还得看其本身的综合素质，这就与项目“是否由品牌开发商打造、配套以及产品优势几何”有关。

效果图，仅供参考

京基华樾不仅出身名门，各方面优势也都非常明显。

其一：配套优势明显，价值属性突出。

京基华樾位于蔡屋围旧改的北区，占据「双核心&十字轴」的优质地段，享受着蔡屋围核心板块成熟的配套。

示意图，仅供参考

首值一提的是，项目步行可达蔡屋围核心商业。

一个项目地段的优质与否，与其步行可触达的城市配套丰富程度成正比。

最好的地段，是可以通过步行来解决生活需求。

京基华樾不仅所在的京基蔡屋围城市更新项目自带约36.8万平KK TOWN（规划中）商业，周边1.5公里生活圈中还有深圳万象城、京基KK MALL、地王星荟等城市级高端商业配套。

从京基华樾出发，步行即可抵达城市繁华。

或到顶级缤纷的高奢店买买买，或到时尚潮流前沿的商业街区畅享活力氛围，生活日常的休闲娱乐或商务需求也能轻松被满足。

其次，位于「教育强区」，周边名校众多、人文氛围浓厚。

位于深圳教育强区——罗湖的京基华樾，周边学校资源是丰富的。项目除了自带一所15班制的幼儿园外，周边约2km范围内还有15所公立学校，人文氛围浓厚。

效果图，仅供参考

且该项目位于罗湖06大学区招生范围内，初中在桂园中学的招生范围中，小学在桂园小学、红桂小学的招生范围中。（注：具体上学要求，以入学当年该片区教育局以及相关学校招生简章等信息为主）

其中，桂园中学是“省一级名校”，多年来十大录取率有约25%，位列罗湖第三，近几年四大录取率位列前三，且该校在2018年还出过「深圳状元」。

而红桂小学和桂园中学一样，是省一级学校；桂园小学是一个有着42年历史的深圳老牌学校，也是罗湖区小学TOP10。

可以说，未来在这里，是有机会享受到罗湖的优质教育资源。

再者，周边有多元生态配套，居住舒适度高。

从京基华樾出发，步行约1.1公里就可到荔枝公园、约1.3公里即可到人民公园，近享「洪湖公园、荔枝公园、人民公园」三园，远观「银湖山&梧桐山、布吉河&深圳河」两山两水，轻松坐拥超百万城市绿氧环伺。[5]

示意图，仅供参考

在这里，闲暇时出门散散步：

距离最近「人民公园」，可感受繁华核心的绿洲，来一场露营party，尽享生活惬意，或于光影绿荫中感受城市曼妙的惬意时光。

有因500棵老荔枝树而闻名的「荔枝公园」，漫步林荫道感受宫崎骏笔下的漫画世界；沿着10公顷的荔枝湖环行，与亭台楼榭相遇，感受湖面碧波荡漾、斑驳树影、微风拂过的惬意；或到荔枝公园东南角打卡邓小平画像。

或于盛夏奔赴「洪湖公园」，打卡荷花“盛宴”，感受炎炎夏日中的繁花似锦，轻嗅空气中的温暖与清新。

也可以漫步到布吉河或深圳河，与自然对话，感受潺潺流水的清凉与宁静；或到深圳大剧院观看音乐演出，深圳博物馆参观看展。

人民公园/洪湖公园实拍景观图，仅供参考

深圳大剧院实拍图，仅供参考

你可以轻松与自然生态接触，也能够享受到多元的城市配套，拥有极致的生活体验。

更重要的是，项目周边还有多元交通配套环绕。

展开地图来看，京基蔡屋围板块有6条地铁线路环绕，而首发项目-京基华樾距离最近的9号线-园岭站直线距离约600米，与地铁3号线、9号线交汇的红岭站直线距离约700米，我愿把这称为“恰到好处的距离”：既能享受到地铁的便捷，又能不被轨道噪音所影响。[6]

由地铁红岭站出发，4站可到福田中心、接驳1号线可速达南山中心区。

近地铁除了可享受更便捷出行外，还能享受到地铁给物业带来的价值效应：

美国费城轨道带来的便捷可达性使土地价值上升6.4%；

香港地铁沿线物业与非地铁物业理性差价在30%以上；

在深圳近地铁轨道的物业与非地铁轨道物业租金差异可达50%。

京基华樾除了能享受地铁便捷交通外，未来在地铁辐射带动下，居住价值有可能会进一步提升。

除了地铁，京基华樾周边的其他轨道配套也很丰富。

项目所在的京基蔡屋围板块还临近深南大道/滨河大道/红岭中路三大城市主干线，未来京基华樾可通过宝安南路、笋岗西路快速与三大城市主干线接驳，通达罗湖口岸跨境枢纽/罗湖北站高铁枢纽。

这就意味着京基华樾不仅可以和深圳各区快速连通，还能通过枢纽与香港、北京、上海等多个国际化大都市快速紧密联系。

其二：品牌开发商-京基集团，数百万级城市旧改首发口碑之作。

深耕深圳30年的京基集团，是一家规模化、多元化、集团化的综合性实力企业，截至今年3月开发了31个项目，总建筑面积约800万平，包括多个标杆商业和高端住宅，现在还有总储备土地近400万平，开发实力有目共睹。

作为城市更新领域的先行者与实践者的京基集团，早已成为罗湖城市开发及运营的主导品牌，并在罗湖形成了「京基效应」。

近年来，京基集团在罗湖区的开发项目达12个，其开发的「京基100综合体、京基云景梧桐、银湖公馆、京基水贝城市广场、京基云熙阁」等标杆商业和高端住宅，给片区注入活力，推动城市发展。

示意图，仅供参考

京基蔡屋围320万平城市更新项目由京基集团操刀，京基华樾作为-百万级城市更新项目的首期，是京基集团沉淀了30年打造的精品，也是京基集团基于对深圳理想人居的洞察在罗湖蔡屋围核心板块打造的品质项目，产品期待值可直接拉满，展开细节来看可圈可点。

一方面，项目定调高。

项目不仅起点高，其产品也是由深总院、CDLA、CCD、DHO等大师联袂打造，是共创的智慧，也是京基划时代「华」作品。

效果图，仅供参考

另一方面，社区舒适度高。

为了营造更舒适的居住环境，京基华樾社区在打造上充分从人居角度出发，整体绿化率做到了约36%，还设有约8000平私家园林，约2000平公共活动空间，5重尊崇归家平台及五感花园等，丰富归家日常乐趣以及风景。

京基华樾总平面图，仅供参考

要知道深圳近年来入市的新盘绿化率普遍在30%左右，像京基华樾这样，绿化率36%+8000平私家园林的项目不多，居住舒适度也会更高。

日常于社区漫步，也可通过五感花园的生态臻境，享受公园般的绿氧生活。

其三：核心区标志性建筑，户型产品灵活性强。

作为京基的划时代「华」作品，京基华樾的产品、户型本身也很有特点。

1、核心区住宅，坐拥稀缺景观。

前面我们也提到，位于罗湖-蔡屋围板块的京基华樾，周边有齐全的城市配套&稀缺的生态资源，相当于「左手与自然生态相握，右手可触达城市繁华」。

然而，这只是「价值其一」，立于城市核心的京基华樾，还有一层价值，就是「拥有城市核心区的稀缺景观」。

效果图，仅供参考

效果图，仅供参考

一边是梧桐山&人民公园的生态自然景观；

一边是地王&京基100塔标建筑群。

在英国，伦敦市中心的顶级豪宅-海德公园1号，2011年开盘最高售价66万/平，成为当时世界上最贵的楼盘，如今依旧是英国的豪宅标杆；在北京，四环内最大的城市公园-朝阳公园旁，坐拥稀缺景观的物业比没有景观的物业价值高50%以上。（北京房价数据参考：房天下）

未来，像京基华樾这种核心区坐拥稀缺生态景观的物业，不仅居住体验感更佳，在历史长河中其居住价值也更能经受得住时间的考验。

2、是核心区标志性建筑-超高性价比。

对于城市而言，每一个区域都有标志性建筑项目，推出相应的住宅产品。

福田，南山的核心区就有这样的项目，罗湖也不例外，京基华樾就是罗湖核心区即将入市的标志性建筑-住宅产品。

壹地产梳理发现，与福田南山区的项目相比，京基华樾的户型产品更出色，使用率更高，且目前传出来的“吹风价”更“体贴”购房者，上车门槛也相对低，有着不错的综合性价比。

效果图，仅供参考

3、户型灵活多变，满足不同需求。

京基华樾即将入市的产品为建面约95-153平的户型，每个户型的设计亮点都很突出，整体空间感非常棒，更重要的是其空间可塑性强，是可「灵活多变」满足「全生命周期」需求的户型。

户型图，仅供参考（左右滑动查看更多）

如，建面约95平的户型：

建面约95平的户型虽然从布局来看仅有2房2厅2卫，但其可以灵活多做一个空间，实现「2+1居住空间」，其中一个空间可做成套间。

该户型还采用LDKB一体化设计，整体空间利用率高、通透性强，卫生间做了干湿分离设计，实用与美观兼具。

综合来看，是首次置业一步到位的户型。

95平创意展示空间实拍图

仅供参考，左右滑动查看更多

再如，建面约111平的户型：

建面约111平的户型做了4房2厅2卫，LDKB一体化设计，通过空间融合优化居家动线，放大家庭相处的公共空间。

从整体布局来看，该户型四开间朝南，空间更明亮且通风性更佳，其主卧可通过灵活设计提高空间的尺度感，让生活更惬意；U型厨房设计，烹饪空间更开阔。

可以说这个户型，是改善置换优选。

111平创意展示空间实拍图

仅供参考，左右滑动查看更多

还有，建面约153平的户型：

建面约153平的户型，具备一定的「成长性」。

该户型为竖厅设计，南北通透，从布局来看仅有3房2厅2卫，如果你家里人口不多，或者对居住空间需求不大的，可以就原有空间格局使用，这样就能拥有3个阳台。

如果对居住空间有更多的需求，比如家里有2、3个小孩，或者想实现三代同堂，那可根据自身需求，灵活多做出2个空间，实现「3+2居住空间」。

也就是说，这个户型不仅可以满足一家三口奢阔居住需求，也能满足改善一族居住需求，是一个「成长性」户型。

153平创意展示空间实拍图

仅供参考，左右滑动查看更多

写到最后，其实我们可以发现：

京基华樾所在的蔡屋围板块站上了城市发展的重要风口、占据了时代发展的先机，未来罗湖超218万平商业还将给京基华樾带来更高的价值成长空间，更重要的是京基华樾本身位于蔡屋围核心C位，坐拥城市核心板块成熟配套，有着极高的品质加持，综合亮点非常突出。

这样一个项目，还是约320万平京基蔡屋围城市更新首发，有先发优势，目前吹风价和福田、南山等同为核心区标杆项目相比优势明显，无疑是值得重点关注的。

京基华樾营销中心已经开放，感兴趣的朋友，可以先到现场了解。