佳兆业未来时代大厦
- 1室、2室 | 40-61平米
- 深圳市龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北侧
沙井的标杆楼盘之一博林君瑞,三年时间房价跌幅约50%.....
该小区2021年几套89平三房单价都是8万+/平,最高成交价高达730万,很难想象沙井也有8万+的高光时刻。
到了去年12月89㎡中层以416万成交,单价从8.2万跌到4.67万,两年时间跌幅超40%!
今年初的时候,高楼层成交单价在5万多的样子,而上个月成交又创了新低!同样89㎡3房成交价仅380万,单价来到了4.27万。
虽然低楼层价格会低于高楼层,但按目前市场买家的行情,后面的成交基本都会在4字头,和当下沙井的新盘价格差不多。
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目前89㎡3房低楼层挂牌在400万出头,高楼层在500万左右,最终成交价应该会更低,算下来今年已经跌了10%以上。
89㎡三房挂盘价/图源链家网
博林君瑞之前预支了深外宝安分校的利好价值,结果被中心路给隔出了该学区,预期价值完全落空,也就失去了在市场上的“主动权”。
主要原因还是市场不行,再加上沙井前两年新房井喷式供应。
覆巢之下无完卵!市场大跌下,不管是沙井还是宝安中心无一幸免。而沙井这些年供应了海岸城和鸿荣源珈誉府等大盘,还有拾悦城、凤凰里、云海臻府、招商雍境等好几个大型社区,价格踩踏在所难免。
自去年集中式供应之后,沙井的新盘少了一半以上,今年的供应主要就靠珈誉府和海岸城的加推了。目前沙井一二手房价格也稳定了下来,基本维持在四万多五万出头的样子。
博林君瑞的价格回落同时也是整个沙井楼市的缩影。
2013年,沙井二手成交均价还在1.6万/平,自2016年11号线开通后,一度成为西部刚需置业的首选。
2018-2019年,借着深圳外国语学校的落地、前海扩容、海洋新城、大空港等利好,曾诞生多个网红盘——如西荟城、拾悦城、华强城、万科星城等,4万/㎡左右就可以随便选。
那时候西部市场相当狂热,沙井二手房价格也随着这火热势头一路上扬,到2020年涨到差不多6万/平。一年时间,从4万到6万,涨幅高达50%!
到2021年更是飚到6.8万/平,万科翡丽郡一期、中熙香莎公馆等高品质的次新盘已经稳居7万+,博林君瑞更是突破8万+,妥妥的印钞机!
这些都是归于利好规划的价值提前透支。当时沙井的片区面貌、配套和产业根本撑不起7字甚至8字头的房价。
如今潮水退去,房价过山车式的体验,也仅四五年时间。这种情况不仅只是沙井,光明和深圳其它区域也都一样的经历。
如光明的标杆龙光玖龙台,跟博林君瑞的命运一样,从当初成交单价八万多的高光时刻,跌落到现在的5万多。
沙井主流客群相当一部分是南山外溢过去的刚需群体,可南山外溢的不止一个宝安,还有龙华和光明。
龙华依然是深圳新盘供应量最大的区,内卷程度比沙井还夸张。目前龙华核心区域不少新盘单价已经折后到4字头、5字头,龙华中心和龙胜三房总价折后到三四百万!
比如上塘的卓越珺奕府,369万起买80平三房;
清湖的宏发悦见和府,409万买94平三房两卫;
龙华中心的鸿荣源尚云,432万起买三房两卫......
曾经许多预算不多的客户只能关注沙井光明,如今一看,三四百万左右的预算,现在能买到龙华核心区域的三房了,再垫垫脚还能够到北站的小户型。
生蚝和乳鸽的决斗从未停止。光明的盘甚至沙井还要更卷,遍地都是85折,离凤凰城和光明大街等核心区远点的单价3字头起!
老公明板块:
特发学府朗园88平三房折后280万;
深业云筑二期89平三房折后290万;
光明中心区:
峰境誉府86平三房折后265万;
桂语兰庭89平三房折后336万;
金硕华府89平三房折后344万;
凤凰城板块:
润宏城83㎡三房折后300万起;
时光境82平三房折后300万起;
润曜府89平三房折后360万起;
就单从价格来看,光明这一局赢了。沙井多为旧改,建设周期长,难度也高;光明多为空地,要建设并形成居住氛围明显要快于沙井。
目前沙井楼市要破局,无非要在配套和产业上发力:
1、12号线二期尽早通车(最快可能今年底),前两天已经实现全线长轨通,接下来就是安装调试、热滑。得让科技园码农实实在在感受通勤的便利。
2、一些重大配套尽快落实,如海岸城和珈誉府的巨无霸商业,冰雪世界、会展田园城等,这些都是地标性的配套。其中海岸城购物中心已定档7月13日开业,将会对沙井的商业格局带来很大的变化。
3、发展本地的经济和产业,包括大空港、海洋新城等国家级规划,培养一批本地的刚需,不能过分依赖南山的外溢。
从各区房价变化来看,5个区域环比上涨,其中福田区环比变化最大,环比涨幅约为10%;另外6个区域环比下跌,其中南山区环比跌幅最大约为13%。
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