沙井标杆盘跌幅约50%，这片区楼市该如何破局？

沙井的标杆楼盘之一博林君瑞，三年时间房价跌幅约50%.....

该小区2021年几套89平三房单价都是8万+/平，最高成交价高达730万，很难想象沙井也有8万+的高光时刻。

到了去年12月89㎡中层以416万成交，单价从8.2万跌到4.67万，两年时间跌幅超40%！

今年初的时候，高楼层成交单价在5万多的样子，而上个月成交又创了新低！同样89㎡3房成交价仅380万，单价来到了4.27万。

虽然低楼层价格会低于高楼层，但按目前市场买家的行情，后面的成交基本都会在4字头，和当下沙井的新盘价格差不多。

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目前89㎡3房低楼层挂牌在400万出头，高楼层在500万左右，最终成交价应该会更低，算下来今年已经跌了10%以上。

89㎡三房挂盘价/图源链家网

博林君瑞之前预支了深外宝安分校的利好价值，结果被中心路给隔出了该学区，预期价值完全落空，也就失去了在市场上的“主动权”。

主要原因还是市场不行，再加上沙井前两年新房井喷式供应。

覆巢之下无完卵！市场大跌下，不管是沙井还是宝安中心无一幸免。而沙井这些年供应了海岸城和鸿荣源珈誉府等大盘，还有拾悦城、凤凰里、云海臻府、招商雍境等好几个大型社区，价格踩踏在所难免。

自去年集中式供应之后，沙井的新盘少了一半以上，今年的供应主要就靠珈誉府和海岸城的加推了。目前沙井一二手房价格也稳定了下来，基本维持在四万多五万出头的样子。

博林君瑞的价格回落同时也是整个沙井楼市的缩影。

2013年，沙井二手成交均价还在1.6万/平，自2016年11号线开通后，一度成为西部刚需置业的首选。

2018-2019年，借着深圳外国语学校的落地、前海扩容、海洋新城、大空港等利好，曾诞生多个网红盘——如西荟城、拾悦城、华强城、万科星城等，4万/㎡左右就可以随便选。

那时候西部市场相当狂热，沙井二手房价格也随着这火热势头一路上扬，到2020年涨到差不多6万/平。一年时间，从4万到6万，涨幅高达50%！

到2021年更是飚到6.8万/平，万科翡丽郡一期、中熙香莎公馆等高品质的次新盘已经稳居7万+，博林君瑞更是突破8万+，妥妥的印钞机！

这些都是归于利好规划的价值提前透支。当时沙井的片区面貌、配套和产业根本撑不起7字甚至8字头的房价。

如今潮水退去，房价过山车式的体验，也仅四五年时间。这种情况不仅只是沙井，光明和深圳其它区域也都一样的经历。

如光明的标杆龙光玖龙台，跟博林君瑞的命运一样，从当初成交单价八万多的高光时刻，跌落到现在的5万多。

沙井主流客群相当一部分是南山外溢过去的刚需群体，可南山外溢的不止一个宝安，还有龙华和光明。

龙华依然是深圳新盘供应量最大的区，内卷程度比沙井还夸张。目前龙华核心区域不少新盘单价已经折后到4字头、5字头，龙华中心和龙胜三房总价折后到三四百万！

比如上塘的卓越珺奕府，369万起买80平三房；

清湖的宏发悦见和府，409万买94平三房两卫；

龙华中心的鸿荣源尚云，432万起买三房两卫......

曾经许多预算不多的客户只能关注沙井光明，如今一看，三四百万左右的预算，现在能买到龙华核心区域的三房了，再垫垫脚还能够到北站的小户型。

生蚝和乳鸽的决斗从未停止。光明的盘甚至沙井还要更卷，遍地都是85折，离凤凰城和光明大街等核心区远点的单价3字头起！

老公明板块：

特发学府朗园88平三房折后280万；

深业云筑二期89平三房折后290万；

光明中心区：

峰境誉府86平三房折后265万；

桂语兰庭89平三房折后336万；

金硕华府89平三房折后344万；

凤凰城板块：

润宏城83㎡三房折后300万起；

时光境82平三房折后300万起；

润曜府89平三房折后360万起；

就单从价格来看，光明这一局赢了。沙井多为旧改，建设周期长，难度也高；光明多为空地，要建设并形成居住氛围明显要快于沙井。

目前沙井楼市要破局，无非要在配套和产业上发力：

1、12号线二期尽早通车（最快可能今年底），前两天已经实现全线长轨通，接下来就是安装调试、热滑。得让科技园码农实实在在感受通勤的便利。

2、一些重大配套尽快落实，如海岸城和珈誉府的巨无霸商业，冰雪世界、会展田园城等，这些都是地标性的配套。其中海岸城购物中心已定档7月13日开业，将会对沙井的商业格局带来很大的变化。

3、发展本地的经济和产业，包括大空港、海洋新城等国家级规划，培养一批本地的刚需，不能过分依赖南山的外溢。