临海揽山捂到卖不动！南山最硬气的豪宅还值得买吗？

1. 南山最硬气楼盘捂盘失败

南山最硬气的新房项目也扛不住了！

上周蛇口的豪宅临海揽山终于启动转介了，小户型2个点的佣金，大户型1.5个点的佣金，真是大为震惊啊！

为什么要用“终于”二字？因为它给大家的印象就是非常有底气和实力，宁愿一直捂也不愿意降价和转介，坚决不和其他kfs那样“为五斗米折腰”！估计不光是我，很多同行朋友也会觉得很惊讶！

还记得这个盘可是相当傲娇。2020年就说要入市，当时行情好，看样板间必须验资300万，否则看不了。后面2020年又没开，销售走了好多批，网上传言说是嫌备案价太低了！一直捂盘捂到了行情很差的时候。

从2019年开始，这个盘每隔一段时间就会有入市传闻：

2019年7月就说10月份要开盘；

到2019年年底，吹风2020年5月入市；

2020年5月后，又变成了2020年10月入市；

到了2021年3月又说开盘在即......

爽约了一把又一把，最后愣是拖到2021年11月才真正开盘。从2002年提出旧改申请算起，历时接近20年。

据说开发商嫌价格太低，结果牛市捂到熊市，曾经的黄花闺女捂成了半老徐娘，价格也从11.7万（2019年zf给的备案价）捂到11.4万，相当于赔了夫人又折兵......

图源网络

2. 做最硬气的开发商

除了江湖上的捂盘趣事外，硬气程度在深圳新房界也是独树一帜。

自2021年首开至今，临海揽山先后经历三次推盘。

第一批房源开盘均价11.4万，第二批开盘均价11.6万，去年底的楼王单位更是12.2万！如今的新房市场越来越卷，这个项目的备案价却一次比一次高，而且三批房源都是毛坯价。

不降价、不带装修、不走转介，也坚决不打折！在各大国企、民企纷纷打骨折，还送车送公寓送黄金的背景下，这个楼盘主打的就是一个硬气。

图源临海揽山公众号截图

可没想到如今长白山上这朵孤傲冷艳的天山雪莲也开始随波逐流......

查了一下资料，临海揽山去年推出的150套楼王单位，据传开盘当天卖了约60%；2021年第一批房源，在“臻选找房”小程序上看到，至今还剩30套没卖完。

临海揽山1/2栋住宅备案情况/图源“臻选找房”小程序

1/2栋这251套卖了两年多都没清盘，3/4栋楼王还有房源在售，加上6/7栋的公寓（2021年5月入市）至今只卖了28套和7栋（9-15栋）未入市的别墅，也难怪会有压力。

很多时候，压力都是自己徒添的。终究是贪欲在作祟，已经赚了就还想赚更多，欲望的边缘是深渊。

曾经临海揽山热度还是很高，加上市场火爆，还频频传出喝茶的消息，开发商也在一次次辟谣。

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说起新世界这个开发商，大家的第一印象可能就会联想到“香港的”“实力雄厚”“捂盘专业户”等这些词语。比如说临海揽山和松风明月这两个项目，还有香蜜四季家园，都捂了好多年了。

松风明月2021年1月一期推出一部分住宅，共计416套房，均价五万的样子，当时开盘售罄。后面就每年都传入市，但再也没动静了，销售熬走了N批！

2021年11月，临海揽山第一批房源入市——251套建面约106㎡-226㎡产品，均价11.4万/㎡。仅160%的认筹率，整体去化64%。

看完临海揽山的捂盘历程，不禁让人感叹：这像极了爱情，等待多年未必有好结果。当时一个月前开盘的深业中城4小时日光，收金52.4亿；同片区的半山臻境也顺利日光。

相比之下，同为网红盘的临海揽山显得很尴尬。同期的润峯府、深铁懿府、润玺等竞品中，临海揽山供应套数最少，也是卖得最差的。

2022年9月加推393套111-239平现房，毛坯均价11.6万！这次的认筹人数更少，仅160人，认筹率40%，即便开盘当天没人弃选，也只能去化4成。

主要是2022年市场开始下行，加上临海揽山的对手更多也更强了——2022后半年，南山四大网红盘招商玺家园、万科臻湾悦、颐城栖湾里和天健悦湾府轮番登场。临海揽山除了现房优势外，价格、位置、配套都拼不过。

2023年11月第三批房源入市——约160套116-287㎡楼王单位，现楼，均价12.2万。大户型单价多数在13-14万之间，赶上熙龙湾的单价了，总价在三四千万左右。其中一套超378平的，单价18.7万，总价7087万！据传开盘当天卖了约60%。

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临海揽山原是南水工业区旧改，土地成本并不高。如果当时愿意按限价爽快推盘，借着行情好+热度高，哪怕没能日光也能卖的七七八八。现在无奈启动转介，只能说时也，命也。

如今的市场不同了，购房者也是越来越精。哪怕“网红盘”三个字也无法像以前一样调动大家的情绪。

短期来看，临海揽山的对手就有深湾玖序、海德园大户型现楼、深业世纪山谷套均300㎡的大平层。

长远来看，在商品房回归商品属性，突破7090限制和减少公摊等利好政策下，深圳未来将会有综合条件更好、性价比更高的产品陆续入市，留给临海揽山的机会又还有多少？

3、临海揽山还值得买吗？

临海揽山到底值不值得买？

我个人觉得，行情好的时候这个价格买没问题，现在这个行情买有点冤大头了！想看海景的话买熙龙湾不香吗？景观和配套都有。不过临海揽山在南山脚下，周围环境确实不错，适合上了年纪的群体，安静舒适，每天爬爬山运动下，呼吸新鲜空气！

临海揽山是蛇口豪宅片区内难得的新盘，周边的兰溪谷（2007年）、九榕台（2015年）等豪宅都属于比较老的房子，楼龄新是一大优势。

临海揽山，顾名思义大半户型都有山景或海景，景观面很不错，还带育才一小和二中的学位。外立面用的玻璃幕墙，梯户比3T4和3T3、车位比1:2.4，也符合豪宅标准。

但和真正的豪宅相比还是存在一些差距，5.7的容积率和周边兰溪谷的2.0相比就差点意思。

虽然所处蛇口，但被工业区包围，所处位置并不属于真正的“临海”豪宅版块。小区直接和大南山相接，“揽山”确实没错，不过离海还差些，光直线距离就有约2公里。

图源网络

产品上使用率只有73%，赠送面积少，117平户型只做了两房一厅。

朝南的房源可以看海，但前方要建80米高楼，采光受限的同时，得25层以上才有机会看到，可高层价格比低楼层要贵200万+；北向部分的房源有大南山的遮挡，采光也无法预估。

临海揽山小区平面图

临海揽山3/4栋116-287㎡楼王单位户型图