佳兆业未来时代大厦
- 1室、2室 | 40-61平米
- 深圳市龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北侧
1. 南山最硬气楼盘捂盘失败
南山最硬气的新房项目也扛不住了!
上周蛇口的豪宅临海揽山终于启动转介了,小户型2个点的佣金,大户型1.5个点的佣金,真是大为震惊啊!
为什么要用“终于”二字?因为它给大家的印象就是非常有底气和实力,宁愿一直捂也不愿意降价和转介,坚决不和其他kfs那样“为五斗米折腰”!估计不光是我,很多同行朋友也会觉得很惊讶!
还记得这个盘可是相当傲娇。2020年就说要入市,当时行情好,看样板间必须验资300万,否则看不了。后面2020年又没开,销售走了好多批,网上传言说是嫌备案价太低了!一直捂盘捂到了行情很差的时候。
从2019年开始,这个盘每隔一段时间就会有入市传闻:
2019年7月就说10月份要开盘;
到2019年年底,吹风2020年5月入市;
2020年5月后,又变成了2020年10月入市;
到了2021年3月又说开盘在即......
爽约了一把又一把,最后愣是拖到2021年11月才真正开盘。从2002年提出旧改申请算起,历时接近20年。
据说开发商嫌价格太低,结果牛市捂到熊市,曾经的黄花闺女捂成了半老徐娘,价格也从11.7万(2019年zf给的备案价)捂到11.4万,相当于赔了夫人又折兵......
图源网络
2. 做最硬气的开发商
除了江湖上的捂盘趣事外,硬气程度在深圳新房界也是独树一帜。
自2021年首开至今,临海揽山先后经历三次推盘。
第一批房源开盘均价11.4万,第二批开盘均价11.6万,去年底的楼王单位更是12.2万!如今的新房市场越来越卷,这个项目的备案价却一次比一次高,而且三批房源都是毛坯价。
不降价、不带装修、不走转介,也坚决不打折!在各大国企、民企纷纷打骨折,还送车送公寓送黄金的背景下,这个楼盘主打的就是一个硬气。
图源临海揽山公众号截图
可没想到如今长白山上这朵孤傲冷艳的天山雪莲也开始随波逐流......
查了一下资料,临海揽山去年推出的150套楼王单位,据传开盘当天卖了约60%;2021年第一批房源,在“臻选找房”小程序上看到,至今还剩30套没卖完。
临海揽山1/2栋住宅备案情况/图源“臻选找房”小程序
1/2栋这251套卖了两年多都没清盘,3/4栋楼王还有房源在售,加上6/7栋的公寓(2021年5月入市)至今只卖了28套和7栋(9-15栋)未入市的别墅,也难怪会有压力。
很多时候,压力都是自己徒添的。终究是贪欲在作祟,已经赚了就还想赚更多,欲望的边缘是深渊。
曾经临海揽山热度还是很高,加上市场火爆,还频频传出喝茶的消息,开发商也在一次次辟谣。
图源网络
说起新世界这个开发商,大家的第一印象可能就会联想到“香港的”“实力雄厚”“捂盘专业户”等这些词语。比如说临海揽山和松风明月这两个项目,还有香蜜四季家园,都捂了好多年了。
松风明月2021年1月一期推出一部分住宅,共计416套房,均价五万的样子,当时开盘售罄。后面就每年都传入市,但再也没动静了,销售熬走了N批!
2021年11月,临海揽山第一批房源入市——251套建面约106㎡-226㎡产品,均价11.4万/㎡。仅160%的认筹率,整体去化64%。
看完临海揽山的捂盘历程,不禁让人感叹:这像极了爱情,等待多年未必有好结果。当时一个月前开盘的深业中城4小时日光,收金52.4亿;同片区的半山臻境也顺利日光。
相比之下,同为网红盘的临海揽山显得很尴尬。同期的润峯府、深铁懿府、润玺等竞品中,临海揽山供应套数最少,也是卖得最差的。
2022年9月加推393套111-239平现房,毛坯均价11.6万!这次的认筹人数更少,仅160人,认筹率40%,即便开盘当天没人弃选,也只能去化4成。
主要是2022年市场开始下行,加上临海揽山的对手更多也更强了——2022后半年,南山四大网红盘招商玺家园、万科臻湾悦、颐城栖湾里和天健悦湾府轮番登场。临海揽山除了现房优势外,价格、位置、配套都拼不过。
2023年11月第三批房源入市——约160套116-287㎡楼王单位,现楼,均价12.2万。大户型单价多数在13-14万之间,赶上熙龙湾的单价了,总价在三四千万左右。其中一套超378平的,单价18.7万,总价7087万!据传开盘当天卖了约60%。
图源网络
临海揽山原是南水工业区旧改,土地成本并不高。如果当时愿意按限价爽快推盘,借着行情好+热度高,哪怕没能日光也能卖的七七八八。现在无奈启动转介,只能说时也,命也。
如今的市场不同了,购房者也是越来越精。哪怕“网红盘”三个字也无法像以前一样调动大家的情绪。
短期来看,临海揽山的对手就有深湾玖序、海德园大户型现楼、深业世纪山谷套均300㎡的大平层。
长远来看,在商品房回归商品属性,突破7090限制和减少公摊等利好政策下,深圳未来将会有综合条件更好、性价比更高的产品陆续入市,留给临海揽山的机会又还有多少?
3、临海揽山还值得买吗?
临海揽山到底值不值得买?
我个人觉得,行情好的时候这个价格买没问题,现在这个行情买有点冤大头了!想看海景的话买熙龙湾不香吗?景观和配套都有。不过临海揽山在南山脚下,周围环境确实不错,适合上了年纪的群体,安静舒适,每天爬爬山运动下,呼吸新鲜空气!
临海揽山是蛇口豪宅片区内难得的新盘,周边的兰溪谷(2007年)、九榕台(2015年)等豪宅都属于比较老的房子,楼龄新是一大优势。
临海揽山,顾名思义大半户型都有山景或海景,景观面很不错,还带育才一小和二中的学位。外立面用的玻璃幕墙,梯户比3T4和3T3、车位比1:2.4,也符合豪宅标准。
但和真正的豪宅相比还是存在一些差距,5.7的容积率和周边兰溪谷的2.0相比就差点意思。
虽然所处蛇口,但被工业区包围,所处位置并不属于真正的“临海”豪宅版块。小区直接和大南山相接,“揽山”确实没错,不过离海还差些,光直线距离就有约2公里。
图源网络
产品上使用率只有73%,赠送面积少,117平户型只做了两房一厅。
朝南的房源可以看海,但前方要建80米高楼,采光受限的同时,得25层以上才有机会看到,可高层价格比低楼层要贵200万+;北向部分的房源有大南山的遮挡,采光也无法预估。
临海揽山小区平面图
临海揽山3/4栋116-287㎡楼王单位户型图
从各区房价变化来看,5个区域环比上涨,其中福田区环比变化最大,环比涨幅约为10%;另外6个区域环比下跌,其中南山区环比跌幅最大约为13%。
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