业主开始联合不降价了！福田百花片区的房价现状如何？

今年福田的一些优质学区房的确变便宜了，现在买比较划算。

据统计，目前福田百花片区、深中、南二外、宝中等优质教育资源板块，其学位溢价相比高峰期几近腰斩。

真实的情况市场到底如何?

笔者前往百花片区了解到，11月份百花片区成交的确很活跃，笋盘很多，不过到了12月，业主不着急卖了，价格就变得不太好谈。

01.

百花业主开始联合不降价了

中介门店近期成交很活跃

笔者现场咨询了几个中介门店发现，百花片区的成交量一直都比较活跃，11月份仅百花片区就成交了20多套房，还不包括华强北在内。

有中介表示，11月份，他们公司在百花片区和石厦片区的学区房成交都很活跃，有好几个门店业绩冲到百万。

而随着最新一批利好的出台，业主们的心态也在不断变化。

比如6月还有业主自掏腰包，自己推盘，降价的房源也有不少；而最近因为大环境的积极变化，部分业主开始涨价，甚至有业主联合起来不降价，相对没有那么笋。

有意思的是，有的业主在群里说支持不降价，后面悄咪咪降价出售。

对此，有中介坦言，最近的确有业主反价的情况出现，不过买家不用着急，如果预算充足，考虑学习、居住氛围比较好的南天花园、百花公寓等大户型小区，倒是可以再等一等。

比如，有的业主在百花片区有好几套房，最近都降了几百万，但总价依然在1000万+，因为都是80平以上的大户型，这类房源总价、税费高，业主如果着急用钱，降价的幅度会比较大。

02.

想读百花“双实验”

500万预算几乎很难

福田百花片区汇聚了深实验、荔园、百花、深外等一大批牛校，妥妥的“鸡娃”圣地。

我们到现场发现，百花公寓附近的小公园里都很少见到出来玩耍的孩子，周边非常安静，特长班扎堆的百花新天地相当热闹。

一位百花初代“鸡娃”回忆，20多年前的百花遍地培训班，邦德和蓝天最火，其次是学而思，“童年只有试卷和补习班”，上学时甚至感觉“不努力学习，对不起百花人的身份”。

百花的中介表示，很多家长选择这里，除了学校好，也是看中了这里的学习氛围，小区周边基本都是补习班、特长班，几乎没有网吧、游戏厅等场所，孩子也不容易学坏。

有的中介门店会挂出一张学区房地图，以便客户更好的理解，类似下图所示。

其中，带双实验（深圳实验小学部+初中部）学位的小区最贵，其次是百花小学+深实验中学、荔园小学+深圳实验中学覆盖的范围。

此外，国城花园、百花园、南天二花园等小区，都以大户型为主，即便业主降价，总价也差不多在800多万以上，上车门槛较高。

如果预算总价在500万左右，想读“双实验”的小区几乎很难，不过可以考虑华强北的金茂礼都、群星广场等小户型，总价相对较低，也有机会申请深圳实验中学，只是小学不同。

不过，中介表示，单从居住的角度考虑，相比百花公寓等小区，这些房子相当于“只是买了一个学位”，比如华强北的群星广场、现代之窗、阁林网苑等，周边车流很多，居住环境相对复杂，有的大楼里出租、办公、自住的都有。

值得一提的是，这些楼栋当中，土地性质也大不相同。

有的是住宅，有R2用地的公寓，有的则属于工业用地，现阶段可以申请上学，不过考虑到未来学位紧张的风险，有中介会在买房之前做提醒。

我们还注意到，这两天，百花、华强北的小户型的成交势头很猛。

有人推测，这可能跟坊间传出的单身公寓放松的消息有关，不过中介称，有这个传闻，但目前没有看到官方的政策出台。

03.

指导价成交变常态

优质学区房依然有笋可捡

目前，深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态，乐有家数据显示，11月深圳超40%房源低于参考价成交，接近参考价房源成交占比高达85%，学区房也难免受到影响。

即便目前百花片区有部分业主反价、撤盘，但从真实的成交和挂盘来看，低于指导价的笋盘依然存在。因此，就不难理解中介说，买大户型不用着急可以再等等。

此外，最近的笋盘出清速度变快了，例如群星广场有单房，挂了3天就成交了。

实际上，除了百花片区，罗湖翠竹也汇聚了不少优质学校，目前的房价相对友好。

据悉，骡岭外国语和翠竹小学都有不错的房源，并且有不少是接近指导价出售，500多万可以买个小两房，还有200多万左右的单房，更有业主急卖，挂出比指导价还低的房源，对家长来说是个好消息。

04.

小结

市场环境、买房人心态变化、收入预期，以及教师轮岗等一系列动作，都在影响着优质学区房的价格。

过去，优质学校入学积分水涨船高，而随着目前名校集团化、学校扩建等方式，也让更多市民能够更低门槛的享受到更好的教育资源。

百花中介坦言，前几年在百花片区上学积分都很高，要提前3-4年买房才行，这两年随着学校扩招，积分就没有之前那么高，如果你积分足够，租房也能上。

实际上，除了买房，在福田、罗湖、南山这些教育资源丰富的地方，租房上学相对稳妥，不过也要尽早准备，具体参照该校当年招生的积分。

图源：深圳名校排行榜，2022年

最近，有幼儿园发出的小学志愿填报摸底通知，不少家长关心学位申请的问题，这里一定要记得提前准备材料。

尤其是准备租房上学的家长，一定要与房东提前打好招呼，看学位有没有被占用，以免耽误孩子入学。

资料来源：朋友圈、行舟深房笔记、小红书、乐有家研究中心等。