沙井新盘珑湾上城，约4.8万/㎡起带装修

尽管今年深圳新房住宅供应发力明显，供应套数达到了近六年的新高（数据来源于深圳住建局，仅供参考），大热的沙井却稍显沉寂。

皆因其入市项目相对较少，直到珑湾上城花园（以下均简称“珑湾上城”）的出现，沙井片区这一年才有了第二个预售住宅新盘（数据来源于市住建局一手预售房源，仅供参考）。

珑湾上城作为建面约42万㎡全系生活大城的住宅收官之作，将推售508套建面约81-131㎡3-5房产品，是当前新房市场中罕至的高得房住宅新品。

该批次住宅备案单价区间约4.8-5.6万/㎡，均价约5.29万/㎡，带装修交付，当前正在登记中。

综合片区、户型得房率及预售价格来看，是当前激烈的新房市场行情下，值得留意的项目。

项目效果图：

1.从片区角度看。

珑湾上城具体位于宝安区沙井街道南环路与西环路的西北交汇处，临近宝安大道、松福大道等片区主干道；

并对接广深沿江高速、深圳外环高速、广深公路等城市高、快速路，可高效接驳前海湾、南山科技园、深圳湾等深圳市域内的总部集群，以及东莞、广州等湾区城市。

同时，项目的东、西两侧分别布局有地铁11号线马安山站，及地铁12号线海上田园南站（在建中）；周边还规划有地铁18号线（规划中）、30号线（规划中），进一步完善、加密区域轨道交通网络。

此外，项目距离穗深城际沙井西站约2.1公里（百度地图测量，仅供参考），通过城际出行，串联穗、莞、深三城生活。随着2024-2026年穗深城际延长至前海及皇岗口岸工程完工（实际完工及通车时间以运营方公告的为准），还将进一步贯穿深圳发展主轴。

项目交通示意图：

由此可见，项目所处区位拥有多层次的对外联系通道，区位交通效能较为突出。若从宏观的发展战略来看，沙井片区还拥有几大突出的片区亮点。

一是，广深科技创新走廊节点上。该创新走廊在粤港澳大湾区视角下，主要依托广深高速、广深沿江高速、穗深城际等复合型的交通通道，在深圳区域内打造的空港新城等创新平台及多个创新节点，与沙井片区高度关联。

广深科技创新走廊示意图：

二是，前海扩容8倍贯穿沙井西。今年9月6日，深圳规土委正式对外公示了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，扩大了8倍，沙井的西片区几乎被全域覆盖。

前海扩容方案示意图：

沙井的两大重点板块“海洋新城”及“国际会展城”，与上述两大发展战略叠加关联。

其一，海洋新城（大空港半岛区），与项目距离约3.2公里左右（百度地图测量，仅供参考）。其官方定位是继前海之后，深圳又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。将作为深圳连接海洋、联动大湾区的时代焦点，被赋予了极高的产业带动价值。

海洋新城范围示意图：

其二，国际会展城，与项目仅一路之隔（松福大道），规划范围约22.57平方公里，涵盖国际会展中心片区、海上田园片区和宝安综合港区，几乎覆盖了沙井片区主要的产业发展腹地。

国际会展城定位为“开放引领的国际会展门户区、创新共享的湾区科技新引擎、高效复合的西部城市中心极核、产城融合的绿色生态城区”，将通过构建“双岛三区多廊”的总体结构，打造宜居宜游宜业的国际化绿色生态新城。

国际会展城范围示意图：

2.从落地项目看。

依托宏伟的战略规划、良好的发展前景，项目周边已初步形成国际文旅设施、重点产业基地、多元生活配套等集中布局态势。

结合片区内的旅游业、海洋业、会展业、高新科技、金融业等综合发展，使沙井建设成为集生产、生活、生态为一体的综合城区。

项目周边规划示意图：

几个与项目比较相关，分量又相对高的，包括：

业态丰富商业配套组合。除自身大城配套及建面约2.2万㎡开放式商业街区外，项目周边布局有京基百纳、新沙天虹商场等商业，可满足基本的社区居住需求。

片区内还将诞生多个大型商圈，包括沙井海岸城（建设中）、鸿荣源壹方奥莱（规划中）等。

其中，沙井海岸城其一区商业体量约18万㎡，已与沃尔玛旗下的高端品牌山姆会员店签约，引入宝安区首家山姆会员店，提升片区品质生活。

项目周边配套示意图：

三大国际文旅设施齐聚。沙井将打破以产业、居住为主导的传统刻板印象，正在积极构建新海上田园、冰雪城和金蚝小镇，分别由华侨城、融创、华润等大品牌发展商操刀运营。

其中，华侨城新海上田园投入百亿升级，融创冰雪城将建世界最大冰雪文旅项目，华润金蚝小镇规划总体规模相当于4.4倍南山华润城。

项目周边文旅设施示意图，仅供参考：

一路之隔平安高科技城。该项目是沙井产业升级的体现之一，位于珑湾上城的东侧，仅相隔西环路。

将由平安集团主导，规划总计容面积约160万㎡，预计投入总额约150亿元，通过城市更新形式，打造成为平安科技金融与智慧城市创新中心。

平安高科技城示意图：

3.聚焦项目本体。

珑湾项目总占地面积约 4.9 万㎡，规划总建面约42万㎡，是涵盖住宅、办公、商务公寓、商业、等于一体的综合体。

另配建了一所9班幼儿园，规划有 27 班九年一贯制学校，构建功能复合的全系生活大城。

园林效果图：

项目分A/B/C三区开发，其中，A区（珑湾世界花园）住宅去年底入市，开盘当天即售罄；B区即为此批次入市的珑湾上城花园，也是大城住宅收官之作。

项目楼栋分布图：

收官住宅主要位于1栋B座、2栋A\B\C\D座，主打建面约81-131㎡的3-5房，带装修交付，户型是该项目最为突出的价值点之一。

具体户型包含建面约78--83㎡三房一卫；建面约89-92㎡三房两卫；建面约111-118㎡四房两卫；建面约131㎡五房两卫。

项目户型分布图：

从全套户型来看，珑湾上城的产品定位合理，中段面积覆盖购买群体的刚需和改善型需求。户型落座均衡，充分照顾到每个单位的阳光直射和自然通风。

灵活运用阳台面积，提升空间实用性能。大进深阳台配置提供良好的家政、休闲等多重功能需求。与房间相连的阳台，有效提升室内实用面积，良好的开间进深比空间利用更为充分。

框剪结构，取得大尺寸开窗面积，有利于对飘窗面积的使用。减少室内承重墙，有利于个性化空间的组合。满足不同家庭的生活需求。

户型特点鲜明，三房产品主要注重于功能的全面性。四房产品采用通透或对称布局，舒适性强，比如：

建面约78㎡三房，紧凑型三房产品，功能全面。双面采光，大开窗面室内光线充足。客厅开间约3.5米配有约1.8米大进深阳台，宽敞实用。在中小面积段产品中属于稀有配置。主次卧开间进深比良好，空间利用充分。小房间使用灵活，大飘窗采光充足有利于空间扩展。餐客厅空间联系紧密，厨房稍有不规则但不影响使用。

建面约118㎡对称结构四房户型，三面采光，主要空间朝南。空间利用充分，有良好的空间感。约4米可停放开间带有约1.8米进深大阳台宽敞明亮，主卧开间约4米宽敞明亮。三个次要空间都有良好的开间进深比，空间利用充分功能全面。大四房配置优于市面上同等面积段产品。大面积厨房宽敞独立，自然通风采光性能佳。

总的来说，项目位于沙井片区，凭借多重战略规划，其位优势愈发突显，成为近几年深圳新房市场的置业热门片区。

其中的大城综合体，因拥有较高的产品力，是盛产“网红盘”的主要源头，包括更大的社区体验、更集中的配套设施等，受到首套置业群体或空间改善型家庭的高度亲睐。

珑湾上城具备上述的叠加因素，但主要的卖点还主要体现在自身产品的户型上，主打的建面约81-131㎡3-5房住宅，在当下深圳新房市场，其得房率实属难得。

结合预售总价，可以相对较低的价格撬动较高的住房空间，值得对空间需求比较大，总价相对敏感的置业群体关注。

（内容完）