实探：限均价9.2万/平的前海，未来两年 这6大住宅新盘值得关注

前海经历10多年的建设，片区已经越加成熟和高大上起来，去到片区，所见的是高楼林立，和处处工地交织着，一片如火如荼建设的场面，站在前海这片土地上，都能感受到未来的不一般，毕竟这里是在一张白纸上“画”出来的蓝图，代表着深圳最前沿的区域。

早前的前海，在这15平方公里的土地上是没有规划什么住宅项目，以至于建设10多年以来，到目前也仅5个住宅项目入市，集中有住宅入市也是在2019年后：

2014年11月，前海时代一期开盘，均价4.2万/平；开盘推1、2、3、4栋共675套，吸引了近两千名客户现场抢房，当天几乎售罄；2015年12月，前海时代二期开盘；备案价区间大概在6.5-9.8万/平，550套房源当天售罄；

2019年11月，前海招商领玺开盘，均价10.8万/㎡；456套房源4个半小时售罄；二期今年9月开盘，均价10.25万/平，255套当天售完。

2019年11月，深业颐湾府开盘，均价10.2万/㎡；367套房源当天去化率达到9成；

2021年1月；龙光前海天境开盘，均价11.2万/平，1003套房源8小时售罄；

2021年1月，天健悦桂府开盘，均价约10.3万/㎡，耗时3小时，427套全部选完。

而二手房方面，到目前为止，也仅有一个项目——前海时代有多套房源在售（评估价10.7万/平），但市场售价已在15万+。

片区住宅供应一直处于的“告急”的状态，也正因为如此，前海成为深圳土豪们关注的片区，毕竟，未来太有想象力了。

二

尤其是这两年，前海规划了多宗住宅用地。

2020年6月，前海片区开发单元规划修编发布，可以从规划草案中看到，前海规划了不少居住用地，无疑对“宅地稀少”的前海来说是一剂重磅利好消息。

其中，未来的二类商品房+一小部分商业配套的供应总体量，超过140公顷！

我们也注意到，最近基本每次拍地，都会有前海的住宅地挂牌，而且新出的地块也比之前的地块限销售均价更便宜，比如之前拍的地块限均价都在10万+，最近两块地的限售均价已经到了9.2万/平。

放眼望去，你会发现前海接下来会是南山片区的住宅供应大户；目前，前海片区6个住宅项目（其中包括一个保障房项目）。

1、前海润峯府

  限最高售均价10.71万/平

项目位于前海·前湾四路与听海大道交汇处；由华润+金地+电建+前海控股组成的“超级联合体”共同开发。

2020年11月11日 ，这四家房企组成的联合体以最高限价81.519亿+竞配28400平人才房面积获得，可售楼面价约8.5万/㎡。项目建成后商品房最高销售均价为10.71万/㎡（毛坯价，不含装修）

目前，项目展示中心已经开放了，预计今年年内可开盘。

项目总用地面积约2.68万m²，容积率4.85，总计容建筑面积约13万m²。规划由6栋住宅、1栋人才住房、7000m²商业、4000m²公交首末站、社区生活服务配套组成。

住宅约743套（面积包括583套约110平3房2厅2卫、160套约150平4房2厅2卫），暂定为带装修交楼(具体批复为准)；还有365套人才房不可售；据了解，户型住宅使用率约80%。

项目最大的优势是地段前海，有些楼栋可以看海；但梯户比达到2梯5户；

另有网友表示单阳台，而且150平的客厅另一边或被110平的户型挡住视线。

项目后面是前海哈罗国际学校，这所学校450多年辉煌历史，是贵族学校中的佼佼者，一年学费30万+。

周边目前的配套还不是很好，对面是龙光前海天境花园；

交通较为方便，项目旁边就是地铁5号线前海公园站，生活配套还得等旁边的住宅项目都起来后才会有好转。

2、前海时代三期

项目位于桂湾金融中心区的核心位置，与南北城市两条通海景观湿地公园相通，西面被梦海路城市景观绿轴环抱。

前海时代总建筑面积约131万平，项目按功能定位分期开发，涵盖顶级商务、生态办公、高档住宅、国际都荟住宅、酒店、公寓、商业休闲、运动娱乐、幼儿园和国际学校等业态。

前海时代一期2014年开盘均价约4.2万/平，二期2017年开盘，均价约9万/平。

三期的价格会到多少？估计不会太高，毕竟这两年新拍的几块地的新房限售价还是蛮厉害的。

▲来源：前海深港基金小镇官网

项目旁边是深圳市前海深港基金小镇，附近的龙海家园社区已比较成熟，业主可以享受到相关的配套。

从小区往外看，项目对面是崭新林立的写字楼群，已颇有气势。

邻近地铁1号线鲤鱼门站，距离项目直线距离约500米左右（百度测距），目前鲤鱼门站只有A出口投入使用。

项目现在还处于打地基阶段，工程进度较为缓慢，因为娟子几个月前去的时候好像和现在的进度差别不太大。

三期定位为高端住宅，入市时间可能还需要比较久的等待时间。

3、前海天健T201-0157地块

最低售均价9.2万/平

项目位于桂湾片区三开发单元04街坊；

今年9月28日，深圳第二批供地推出的前海T201-0157宗地，天健以52.41亿+28000平人才配建面积获得；

本宗地项目建成后，普通商品住房最高毛坯均价为 92000元/平方米。

项目占地23114.89平米，建面126320平米。

项目旁边就是天健悦桂府项，最近的地铁站是前海湾地铁站，同时周边还有地铁1号线鲤鱼门站，但看距离都不近。

配套方面，目前仅有龙海家园的小区有生活配套。

项目地块还未动工。

4、颐湾府二期

颐湾府二期的工程现状还在打地基中，早快入市也要到明年了，目前二期的产品还不详。

颐湾府位于前海深港合作区妈湾片区的19单元06街坊，临海大道与港城路交汇处的南面。

靠近地铁5号线南延线铁路公园站。该线路通车运营后，使得前海合作区南北贯通，全域覆盖轨道交通。还强化了前海与蛇口、宝中等临近片区的联系，进一步完善前海片区的快速通行配套。

铁路公园站还规划了15号线与5号线换乘，15号线将宝安新老中心、南山核心区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，预计会纳入深圳第五期地铁建设批次当中。

项目的西面为深国际智汇港和妈湾19区商务组团，是目前前海除桂湾二单元组团外，发展速度最快，商务楼宇落成最集中的组团。

包括世茂金融中心、顺丰总部大厦、香江金融中心等一众总部大厦，组团的大楼目前大都已投入使用；去到现场，这一商小片区的商业也均已经起来，但大多是为了满足于上班的生活需求。

项目不远处便是招商领玺。

5、前海T201-0168地块

最高限售均价9.2万/平

此宗地块于11月25日下午拍卖，地块位于桂湾片区三开发单元03街坊，与前海天健T201-0157地块及天健悦桂府一路之隔，这块地如果还是天健 拿下，加上之前的地块，妥妥的组成大项目。

土地面积51350.36㎡，建面210040㎡，挂牌起始价75.35亿，最高限价866525万。

该宗地商品住房最高毛坯均价为9.2万/㎡，出售型人才住房(不含室内装修)平均售价为5.52万/㎡、最高售价为5.8万/㎡。

地块现场图

本宗地建设普通商品住房，建设一定比例的无偿移交的只租不售人才住房，无偿移交的只租不售人才住房面积不少于19000㎡。

项目总建筑面积不超过210040㎡，其中住宅190000㎡、商业10000㎡、公共配套设施10040㎡。

此项目仍是执行90/70政策，所以面积段仍以刚需产品为主。

对面是已卖完的天健悦桂府项目，目前外墙都差不多脱完了。

目前小片区的项目还都在建设或是还没有投入使用，周边暂时没有什么配套，需要等项目建起来后会有一些好转。

6、前海T101-0012地块工改保

另外前海还有一个工改保项目，前海T101-0012地块。项目位于月亮湾大道以北，前海路以南；

此以前网友发布的信息显示，这个项目的户数达4995户，实打实的大社区；

安居房：87平504套，69平1997套、总2501套

人才房：87平532套，69平1962套、总2494套

项目的用地面积62871平，建设面积377226平，其中住宅建面约363303平，商业建面约13921平，规划九年制学校45班，幼儿园18班！（具体信息以新规划为准）

三

前海的住宅散布在写字楼之间，即便是未来，各版块虽难以形成人气旺盛的居住氛围；但对于整个前海片区来说，是以国际化的视角来打造，未来在这里生活的业主将会享受到更加高端的生活配套；无论是教育、商业还是文化休闲等都走在国际前沿。

生活和商业配套上，虽然目前还不太成熟，有些小区需要依赖于大区域的配套。

商业方面，桂湾片区的万象前海听说今年会开业；万象前海建面约10万平方米，与地铁1号线鲤鱼门站、5号线桂湾站接驳，汇集国际轻奢、高端餐饮、精品超市、品牌影院等主力店及品牌。

此外，在龙海家园的东面，将规划建设一个山姆购物中心等。

拟为建山姆购物中心地块

教育配套上，可见片区所能引进的，基本都是相对高端的学校，比如K-12国际学校——荟同学校，已于2019年9月在前海正式开学。还有一所国际哈罗国际学校（外籍人员子女学校），学校涵盖幼儿园、小学、初中及高中阶段全日制及寄宿制的学校。

在妈湾片区招商领玺二期旁边，目前有一块教育地，之前听说和ming校在谈入驻，但后面又没有声音了。

在文化休闲方面，规划在桂湾金融先导区建设前海演艺中心，计划打造为24小时不落幕的精神客厅；将集演出、展览、文创、艺术教育、文化交流、观光旅游、休闲娱乐、住宿餐饮等功能于一体。

……

前海目前许多配套还需要花时间去等待，但对于置业者来说，享受一个片区的红利，现在也需要做一个长期主义者了。