宝中房价跌回2年前！4大捂盘王，还要继续捂吗？

宝中四大“捂盘王”

到底香不香？

今年楼市遇冷，甚至连网红盘都开始遭遇滑铁卢。

新世界临海揽山，蛇口一个捂盘已久网红盘，上周推出251套房，但最后完成冻资的只有403人，认筹不到1:3！

网友直呼临海揽山捂盘捂了个寂寞。

这种情况下，宝中四大捂盘王，还能保持预期热度吗？

或许只能等待市场的验证了。

但有一说一，这几个楼盘所处的片区确实具备独特的地域优势——宝中不仅是前海的一部分，并且是目前整个前海范围内发展最成熟、建面最完善的一个区域。

走在宝中的街道上，可以看到整个片区面貌非常现代化，尤其是滨海广场、壹方城商场那一带，给人很舒服的感觉。

片区内的壹方城商业广场，是深圳最大的购物中心，同时也是代表华南商业市场的标杆商业体，而欢乐港湾，则是大湾区全新的城市地标，建设有深圳首座巨型海上摩天轮“湾区之光”。

宝安区政府也在这里，周边还建有图书馆、少年宫、体育场等公共配套，这样的组合，不由得让人想起福田的市民中心。

但宝中目前不像罗湖、福田有那么多的名校资源，目前片区内有的学校是宝安实验学校、海旺学校和海韵学校等。在建的海天学校是属于宝安中学集团的九年一贯制学校，建成后将是宝中片区第一所名校。

海天学校施工现场实拍图

片区周边的道路交通也是四通八达，道路开阔，并且地铁一号线罗宝线、五号线环中线、十一号线机场线都经过这里。

因此，很多购房者一直关注着片区内四大捂盘王——泰华梧桐聚落、都市茗荟花园二期、泰华梧桐林居以及盛意家园。

这几个楼盘，都是很久之前拿地，比如泰华梧桐聚落是1998年拿地；而盛意家园则是2010年拿地。但这些楼盘迟迟没有建成入市，被网友戏称为“宝安捂盘王”。

对比这四个楼盘，可以看到：

1.位置最好的，是泰华梧桐聚落和都市茗荟花园，它们位于片区两大标杆楼盘——壹方玖誉和熙龙湾之间，是片区比较中心的位置。其次是泰华梧桐林居，因为临近宝安实验学校，区位也算很好。最后是盛意家园，位于壹方城另一侧，相比其他楼盘来说，距离前海湾比较远。

2.体量最大的项目是泰华梧桐林居，建设用地面积达7.2万㎡，可能是宝中最后一个大社区。都市茗荟花园和泰华梧桐聚落占地分别是3.3万㎡和2.5万㎡。体量最小的是盛意家园，只有一栋楼（占地0.3万㎡），居住体验可能没有那么舒适。

3.户型方面，这几个楼盘整体户型都是以刚需面积为主，套内面积小于90㎡的占比较多。

其中泰华梧桐聚落和盛意家园有少部分建面约50㎡左右的产品，是片区内难得的低门槛上车宝中小户型。按照10万/㎡单价预估计算，总价只需要500多万就能进场宝中。

综合来看，泰华梧桐聚落、都市茗荟二期和泰华梧桐林居是妥妥的网红盘，盛意家园则稍弱一些，但因为位于宝中片区内，且与周边楼盘有一定的倒挂空间，所以也有一定性价比。

据我们了解到的情况，泰华梧桐林居很有可能在明年初入市，都市茗荟二期有一定的入市可能，泰华梧桐聚落和盛意家园入市时期则还是遥遥无期。

具体情况，请看各盘分析。

1. 泰华梧桐聚落

泰华梧桐聚落位于壹方城对面，我们实地调研时，看到楼栋已经建好。

泰华梧桐聚落实拍图

据媒体此前报道，泰华梧桐聚落总共8栋建筑，以住宅为主，附加商业为一体的综合体项目。（具体以开盘备案信息为准）

图片来源：家在深圳

从效果图推测，小区内能看人工湖景的房源朝向和视野都不错，未来应该是热门户型。但整体楼间距比较窄，容积率不低，居住体验可能会有一定影响。

关于这个项目，网上有人爆料，开发商可能要自持。片区资深经纪人也告诉我们，“听泰华地产物业说过，这个只出租没有卖的”。

看来，开发商自持不售的概率还是比较大的。

2.都市茗荟花园二期

与泰华梧桐聚落一街之隔的，是都市茗荟花园二期，目前项目正处于建设阶段。

都市茗荟二期实拍图

都市茗荟花园一期开盘均价10.9万/㎡，大户型（198㎡—239㎡）已经全部售出，剩余的233套中小户型未入市，有网友说，这些房子开发商准备用来做酒店，已经不打算入市了。

二期从效果图上看设计很特别，外观呈空中花园式阶梯向上，据说项目地下负2层有一个非常大的市民广场，带1.6万平的商业，并且带有1栋3层幼儿园。

都市茗荟二期效果图

最近网上有传言项目有可能要入市。

3.泰华梧桐林居

再往前走约150米，就来到泰华梧桐林居，目前项目刚刚开始出地面。

泰华梧桐林居实拍图

整个楼盘体量很大，自带3.66万㎡商业和2970㎡幼儿园，可能是宝中片区最后一个大型社区。

泰华梧桐林居规划图

整体共分为两期建设，一期从2020年3月开工，预计将在2024年12月30日完工。是目前宝中片区最有可能入市的楼盘，想买宝中新盘的购房者可以多关注这个楼盘的信息。

4.盛意家园

盛意家园位于宝安大道与创业一路交汇处，距离1号线宝安中心地铁站约500米，距翻身地铁站约300米。

实地踩盘可以看到这个项目已经是现楼。

整个楼盘只有1栋楼，整体容积率比较高，位于富通好旺角和正中风临洲小区之间，楼间距较密，部分房源采光通风可能会受到影响。

并且在宝安大道和创业一路两大主路的十字路口，受车辆噪音影响较大。

盛意家园实拍图

据了解，开发商在2010年拿地时只花了261万左右，但这么多年一直未推售，直到目前也没有看到项目的营销中心开放。

今年8月，楼盘传出整栋拍卖出售的消息，但开发商很快便发声否认。并提到在项目取得各项工程竣工且备案、手续完善达到现楼销售条件时，将依法依规公开销售。

图片来源：《宝安日报》

但项目什么时候才能手续完善达到现楼销售条件，只能说，至今还是一个谜。