罗湖是深圳最早的市区，在九十年代，福田都是郊区，据说上海宾馆以西还是农田，那个时代最繁华的地段是国贸，最高级的商场是金光华和西武百货，最高级的写字楼是地王大厦，人民银行及四大行深圳分行大厦分布深南东路两侧
这篇文章借罗湖为例，谈一个从买房的角度如何选择区域的逻辑，这个逻辑适合所有城市买房选择区域上做为参考。
认同观点，请分享给其他城市朋友，特别是未来高速发展，中心城区变迁的城市，这是来自深圳已经实践过的道理。
既然以罗湖为例，前半部分就简单谈谈罗湖。
以下正文：
在那个时代的罗湖代表深圳，是深圳的政治，金融，经济中心。在其他城市过去的中心现在依然是中心，虽有偏差，并未完全错位，但是深圳不同，每一次变迁像是推到重来。
在全国的大城市中，老城区即使没落，房价依然保持在城市中上的水平，只有深圳的老城区没落的如此明显。
我一位同事是深圳土著，当年他的父亲卖了农村的房子在深圳买了第一代商品房，成为村里的明星人物，用他父亲的话说这是他这辈子做的最错误的决定，老天爷给他开了一个玩笑，当初买的房子现在还没有他老家村里的贵，他老家在宝安观澜，现在归属龙华。
为什么短短二十余年，罗湖的房价居然被福田南山碾压，被宝安龙华超越，沦落到被购房者在沙井光明还是罗湖老区之间挑挑拣拣的地步？
罗湖房价有多落寞！
地产寒冬之下，西部新盘依然飘红，购房者需要拼运气，10月8日上午10点，万丰海岸城开盘选房，直到下午近2点，历时近4个小时售罄，1025套住宅全部选完，1082号选完1025套，销售金额超57亿，本次入围最低积分为59.1分，冻资人数为2760批，中签率仅为37%，
反观罗湖的新盘表现，上月底罗湖翠园华府意向登记人名册公示，共59批客户入围，积分未公布，289套房，仅59人认筹，惨不忍睹。
为什么罗湖如此没落？
高端产业在西部
罗湖的产业是娱乐业、服务业发达，但是这样的产业不能输出强劲的购买需求与购买力，强劲的购买力在金融产业与科技产业，
以华为腾讯为代表的科技企业员工购买力超过大多数个体老板，在深圳购房员工的比例与数量更是远远超过娱乐城KTV的员工。
在十年前，深圳的有钱人还是在罗湖和福田，当年三湘海尚开盘，均价3.8万，是南山房价天花板，购房者大多来自罗湖福田，一部分来自华侨城，转眼间深圳的富豪已经集中在福田和南山。
房产老化
罗湖的房子大多是老破旧，港式高层电梯楼，很多老式楼没有花园，停车位非常紧张，道路太窄交通拥挤，依据早期规划标准，承载力已经远远达不到现在的需求，相对于现代式新楼居住体验感差别太大。
人口更新
外来人口更喜欢去新的城区，不同于原市民的老城区情节，外来人对于老城区没有历史感情，更喜欢去外来人多的区域，更容易融合与交流，对于生活没有太多的圈层障碍。
做为近十年外来人口流入最多的城市，深圳购房者没有老城区与新城区心理上的壁垒，全国的城市新区房价大多都不行，只有深圳的新区房价走出一条独特的行情。
未来十年，部分新一线城市新城区也会迎来新机遇，前期文章讲过这个观点，这里不做过多题外话。
但是这些都不是罗湖房价长期稳定的根本原因，旧城可以更新，旧房可以改造，产业可以升级，人口可以移动，根本原因在于
地理位置
地理位置是决定一个区域发展的根本因素，深圳崛起因为紧邻香港，罗湖与蛇口率先开发，也是因为近距离香港，罗湖发展服务业，蛇口发展工业，根本原因都是地理位置。
在依托香港时期，罗湖的地理位置最为优越。
在带领深圳各区发展时期，福田的地理位置最为恰当。
在融合粤港澳大湾区现在及未来，南山是处于广深港黄金轴线枢纽位置。
大湾区规划是深圳发展的第三阶段，这个阶段才能使深圳具备并肩北上的实力。
产业可以升级，人口可以移动，位置才是时代的风口。可以预见，未来的房价天花板依然在南山区，未来的房价快速增长点依然在西部。
有人说这次房价增长该轮到东部了，板块轮动是过去的房地产逻辑，准确的说是领跑与跟跑的关系，西部的需求外溢东部，如同深圳的需求外溢临深。
最后一个原因是所有原因的根本原因，地理决定一切，香港向北拥抱深圳，深圳向西领导大湾区。
大湾区时代，深圳向西趋势所在，产业，资金，交通，人口叠加高地才是房价高地。
就如同青岛发展，必须开发西海岸，这一点与深圳类似，向东受山脉阻断，向西有广阔空间。
