前海之后，中山利好还是利空？分析买入中山的几个重点...

近段时间，珠江口太热闹了，西岸的横琴，东岸的前海，相继公布了重磅利好。

利好政策密集公布，谁是最大受益者？

其他地区先不说，至少中山马鞍岛肯定是笑了。

这次，马鞍岛“前海西”的概念，不再是打擦边球，而是实打实地与前海接壤。

在前海扩区5天后，中山马鞍岛某楼盘开盘，1个多小时后售罄。

这个项目价格区间为2.6-3万/㎡，这次一共推128套，吸引了300多组认筹客户，大概3人抢一套房。

当然我们也要注意，这个项目开盘能售罄，核心原因在于货量较小。总建面60多万的大盘，只推了128套，多少有点试水以及饥饿营销的意思。

这和去年某盘一次性推上千套，仍然能售罄的盛况，还是不一样的。

接下来马鞍岛陆续还有项目会入市。前海利好的辐射，能让马鞍岛再现去年的火爆场面吗？

前段时间，湾区壹地产专程去了马鞍岛踩盘。关于马鞍岛的区位优势、整体规划、部分产业现状，可以戳链接看上一期文章：

前海扩容！马鞍岛刺破4.4万/平！中山房价天花板在哪？

本期我们继续从自住和投资两大方向，来聊聊马鞍岛适合什么样的人群。

01.

自住

开车不合适

要买大楼盘

马鞍岛离深圳确实是近。

以前对马鞍岛距离的理解，是数字，是“24公里”、“20分钟”这样理性的理解。

来到岛上，在高处眺望，对这份“近”又有了感性的理解——你可以站在马鞍岛这头，直接看到另一头的深圳。

当然，再近也还是需要考虑通勤的成本——时间、过路费。

时间就先不讨论了，毕竟深圳人如果考虑在马鞍岛自住，那一定是“以时间换空间”，对时间就不能太敏感。

过路费方面，此前有很多媒体算过，参考国内珠三角、长三角等地大桥的通行费，深中通道单程过路费大约是80-90元。

即使每月休满4个双休，22个工作日的股路费+油钱大概也要4千块。

4千块是什么概念？

如果我们在中山买一套300万总价的房子，条件是首付3成、利率6个点、贷款30年，等额本息的还款方式，那么月供大概是1w2。

对于月供1w2的家庭，每月再额外花4千块，负担还是比较重的。

这部分费用能免吗？

例如包月打个折，甚至政府财大气粗给免了通行费？

小编在网上搜寻了一番，没有找到什么通行费包月的先例。如果你知道，可以留言告诉我们。

至于免费，短期内基本不可能。

我们查到项目2015年大桥的可行性研究报告。

里面列明，大桥估算总投资423.71亿（实际上会超），一半多的钱来自银行，贷款有226.7亿。

至少这两百多亿的本金加上利息，肯定是要车主掏钱的。另外，大桥日常的养护、人工也需要花钱。

第二，开发商也在劝你别开车。

目前岛上的很多项目，车位比都不到1，低的能到大概0.8的。晚上晚点到家，你就会重温在福田、罗湖老小区找车位的麻烦。

再加上，大桥在高峰可能会堵车，具体参照上海的张江科技园早上下高速的情况。

总结一句，如果要住马鞍岛，你就要做好不开车的准备。

不自己开车，就要想想怎么能方便地坐别人的车。

之前传出的消息是，深中规划未来每天超400辆大巴往返两地。

400这个数字其实不用在意。你需要在意的是，大巴有没有在你家楼下设站。

再想多一步，你要侧重选择的是更大型的社区，有配建公交车站的社区更好。

人更多、需求更多的社区，才会有更多通勤的资源。公交站点、地铁站点的设置地点，考量的重要因素一定是人口。

无论是官方的公交系统，还是各种民营的“点对点”巴士，乃至你自己打个顺风车，大社区都更好匹配到车友。

02.

投资：

短期放弃幻想

长期值得考虑

房子除了住，你也一定希望它能涨。即使不卖，看着它“市值”不断攀升，也是件开心的事。

除了外来客之外，房子涨不涨与当地经济（产业）发展正相关。

那么马鞍岛现在的产业状况怎么样？

我们在岛上转了一圈，大部分能见到的是电子、制造业。

而规划主导方向之一的健康医药产业，还处于园区建造的阶段。

▲ 生物医药智创中心项目壹地产现场实拍图

其余规划方向里的高端都市产业、创新金融、文化旅游啥的，推进还需要时日。

人才也是经济发展的重要因素。但现在除了个别落户创业的团队，成规模的人才入驻，还比较难。

翠亨新区此前出过一些吸引人才的政策，例如租赁补贴。但是我们在官网上看到，今年至少前5个月，补贴都处于无一人申请的状态。

当然，我们不能以静态的眼光去看待马鞍岛。既然是要投资，那么目光最好放得长远些。它目前起步低，那潜力怎么样？

如果我们把马鞍岛放在整个中山市、大湾区来看，它的价值又不一样了。

毫无疑问，中山市把翠亨新区（主体就是马鞍岛）当做是城市发展的下一个核心。

片区的定位、高帽子很多。不过我们不仅要看中山怎么说，还要看它怎么做。

今年上半年，中山全市固定资产投资同比增长19.1%。

而翠亨新区的这个数字，是47.9%，大幅度超越全市均值。

并且，中山过去囿于明显的镇区经济特色，市政府想要有所作为，会有不同利益的博弈。而马鞍岛因为开发较少，不会有这样的问题，方便市政府统一规划和开发。

再放在大湾区来看，马鞍岛是环珠江口内湾区域少有的、具备大面积连片开发土地的战略性区域。

马鞍岛最丰富的资源，又恰好是深圳最需要的资源，可谓干柴遇到烈火。

所以，即使没有官方的推动，深圳西部的产业，也会转移到土地成本更低的中山，这是经济规律使然。

所以，马鞍岛眼下的产业还不太能打，但长期来看是有潜力的。

换句话说，如果你想在马鞍岛投资置业，幻想三五年这样的中短期就有可观涨幅，并不现实。但是长期来看还是有向上的空间。

03.

总结：

马鞍岛是谁的那杯“茶”？

1、第二、三套的购房者

如果你买在马鞍岛的房子，不是自己唯一的住房，不必每日来回，那就完美避开马鞍岛置业的一大缺点。

例如买来给父母住，每个周末往返一次，还是很合适的。

2、长期投资者

如果你在深圳没有房票，不会有突发的房产变现需求，又确实需要一个投资渠道，那么马鞍岛也是合适的选择。

3、转移至中山的企业主

住得离工作点近，不仅是打工人的梦想，老板也是一样。