解读！深圳商品住房供应下降61%，前海约占1/4

近日，深圳市规划和自然资源局公布了深圳市2024年建设用地供应计划。

相比往年，这份供地计划大幅缩减了供应地块。最值得注意的是，今年直接砍掉了往年通过“更新整备”渠道供应的200多公顷地块，这也是今年商品住房地块供应缩减的核心因素。

从数据看，今年的居住用地供应计划呈现出几个特点：

1、今年商品住房用地供应量同比去年大幅下降61%，公共住房用地供应量较2023年下降20%，这导致今年的居住用地供应量为近5年最低位；

2、深圳一半的区，商品住房地块供应小于3公顷：福田（2.5）、罗湖（2.5）、盐田（1.5）、坪山（2）、大鹏（1）、深汕（0）；

3、供应最多的3个区，且均超10公顷是前海（19.5）、宝安（18.5）、龙华（13.5）；

4、作为往年商品住房用地供应大户之一的坪山，今年只供应2公顷，而去年供应了26公顷；

5、福田、罗湖、盐田打破去年的商品住房用地0供应状态，明年有望出现新盘解渴市场；

6、龙华的商品住房用地供应量较2023年几乎翻倍增长；

7、保障性住房供应超过商品住房供应，其中福田、南山、罗湖三区的保障性住房用地供应较往年大幅增加。

这次供地，对于一些重点区域的楼市趋势影响很大：

前海供应之最

前海

前海约占今年商品住宅用地供应量的1/4。

去年前海商品住房地块也才供应了12公顷，今年直接提升到了19.5公顷，是今年所有区域商品住房供应量最多的区域。

在未来两年内，前海大量新房供应，不仅会稀释前海的住宅稀缺属性，还会吸引一波市场购买力，直接利空那些想要卖房的前海二手业主。

前海的供地来源，除了众所周知的去年妈湾新增的十几块宅地供应这部分，可能还会有前湾的地块。

去年10月，前海公布了片区内的首宗“工业上楼”项目——南山水质净化厂。这宗地块的占地面积，实际也去到了30公顷左右。

从公示的草案看，这宗地块的拟更新方向之一的居住+新兴产业（研发），想象空间很大，也符合前海商品住房供应的指标。

南山区

今年将供应4.5公顷地块用于建设商品住房。值得一提的是，前阵子刚刚调规的后海两宗居住用地+商服用地，占地面积就是3.47公顷。

宝安区

作为深圳人口最多的区域，宝安区承载着任务最重的居住需求，今年居住用地供应量依旧是全市第一，达到36公顷。

前不久宝中也刚官宣释放了一宗宅地，这可能会成为深圳第一块不限价的地块，位置就在阅臻府旁边。

龙华区

龙华2023年商品住房用地供应量，仅为7公顷，今年陡然新增至13.5公顷。这是因为政府意识到，龙华近两年普遍受到购房者欢迎，成交非常火热，深圳去年仅有的几个热销盘主要还是在龙华的核心地段。

5月限购放开后，龙华更会是支撑深圳新房成交的重要区域，供应量增加是自然而然的事情。

供地价值点评

这份供地计划，其实还有很多隐藏信息。

1、供地以核心区为主，很有可能再度出现一些高价地块甚至地王，以此提振市场信心

如果你关注全国特别是一线城市的市场，会发现这段时间以来地王频出。北京海淀诞生了新的总价地王，成交价高达89亿；上海核心的杨浦区、徐汇区都出现了地王，前者楼面地价8.8万/平，后者是小米此前的总部用地。

当下，深圳推出的商品住房地块，主要是以深圳核心区为主，包括前海、后海、宝中等，很有可能会复刻去年6月底中海深超总百亿地块的影响力度。

2、“工业上楼”项目周边的小面积住宅将会受到冲击

今年计划的产业用地供应有250公顷，与往年相比下降幅度不大。文件中也提及了，这些供地是用于“工业上楼”项目建设。

对于不少投资客而言，要特别注意那些“工业上楼”项目周边的小面积住宅。这是因为，“工业上楼”会配套建设一些小户型的产业公寓宿舍，只要有企业资质就能购买，而且价格相对较低，每年要交的房产税也低。在租金回报率方面，也很可观。

它会对片区内其它的小户型住宅放租产生严重冲击，影响投资回报。如果是刚需自住，则影响不大。

3、涉及基建项目的供地收紧了

2023年度拟实施供地国家和省级重点建设项目是15个，涵盖铁路（6个）、高速公路（4个）、水利（4个）、快速路（1个）。今年直接锐减了1/3，只有10个，分别涵盖铁路（4个）、高速公路（3个）、快速路（1个）、水利（2个）。

明显看出，依靠铁路、高速公路等传统大基建，拉动投资、带动经济发展的老路子在收紧。但一些对于重点项目，深圳依旧牢牢抓稳。

特别是铁路方面，有三大项目还在榜单上：深圳枢纽新建西丽站及相关工程、新建深圳至深汕合作区铁路（深圳段）、深圳市平湖南综合物流枢纽项目二期。

它们的分别作用是，加快建设深圳规模最大的高铁站，加强深圳核心区与深山合作区的联动作用，以及捍卫深圳在全国范围内的物流核心地位。

4、深圳意识到了写字楼空置率问题，大幅减少商服地块供应

2019年，商服用地的供应面积足足有160公顷。这几年，深圳也在慢慢减少供应量，去年还在供应20公顷的商服用地，今年直接锐减到5公顷。

近几个月，深圳写字楼空置率问题吵得沸沸扬扬。这一次，也是相当于深圳政府对于市场的一次回应。