佳兆业未来时代大厦
- 1室、2室 | 40-61平米
- 深圳市龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北侧
香港撤辣效应消退后,市场又再次缩量。
而近8年时间,无论哪个节点买入,似乎都有香港业主在亏钱。
狂欢后的缩量
很明显,香港撤辣新政后,确实起到了短期的提振作用。
3月初-4月底香港楼市的二手私人住宅无论是成交量还是售价都有近似“倒7字”的反弹趋势。
根据中原城市分区领先指数显示,在2024年2月26-3月3日这一周,香港按周楼价指数(为143.91),住宅售价指数(为39.17)都迅速上扬,并且这个趋势一直维持到4月22日-4月28日这一周开始出现掉头,并且迅速下滑。
截至7月1-7月7日这周,香港按周楼价指数已经掉到141.24,回到了2016年10月10日-10月16日附近(为141.53)。
而相比两三个月前,香港也陆陆续续出现二手业主亏本出让的个案。
根据香港本地媒体报道,如近期一套位于香港九龙城区红磡黄埔花园2期12座中楼层389平方英尺(约36.14平米)两房折价约22.8%成交。
这个小区是香港九龙城区红磡比较有代表性的风向标楼盘。
原业主在2020年以728万港元买入,最新成交价562万港元(约522.88万元人民币),折合单价约14457港元/平方英尺(约14.48万元人民币/平方米),同时也贴合香港银行最新的评估价。
经历4年账面浮亏约166万港元。
再比如位于香港大围片区的名家汇小区,近期有业主持有一套2座低楼层B室实用面积约1502平方英尺(约139.54平方米)的物业8年,账面亏损约261.8万港元(约243.58万元人民币)。
原业主2016年以2023.8万港元(约1882.92万元人民币)买入,近期以1762万港元(约1639.35万元人民币)成交,折合单价约11731港元/平方英尺(约11.75万元人民币/平方米),相比上一套同户型房源成交总价还便宜约20万港元。
而这种亏本的趋势,还有加深的迹象。
根据仲量联行数据显示,截至今年3月的前12个月内,香港负资产(即物业市场价低于房贷总额)个案数量已飙升400%至3.2万套,如果今年楼价下跌10%,估计负资产数量将突破10万套。
成交量方面,根据香港土地注册处统计数据显示,香港3月住宅成交合约(一手房+二手房成交套数)3971套,4月反弹至8551套,但5月后便再次回落至5546套,到了6月则为3856套。
而撤辣前的2月份,香港住宅成交合约为2375套,相信用不了多久,成交量便能重新回到撤辣前的水平。
原以为撤辣后至少能狂欢半年左右,如今看来,7月往后效果已经微乎其微。
回到8年前
二手房出现缩量,新房也出现了典型案例。
虽然新房不如二手房具备那么强的指标意义,但市场给予了一定的关注度。
7月6日位于香港启德承景街2号的柏蔚森I首推60套房源,折后起步价386万港元,开发商最高折扣给出18%,折后均价约17188港元/平方英尺。
相比去年10月中海首推的启德海湾折后均价19798港元/平方英尺还便宜约13%,成为片区内折后起步总价以及均价最低的新盘。
相比2017年入市的保利龙誉项目折后最低总价388.88万港元还要低一些。
而纵观启德片区的新房开盘历史,上一次首批房源均价最便宜的还是2016年8月入市的启德1号(I),折后均价约14471港元/平方英尺。
所以,柏蔚森I同样也是启德片区内近8年来开盘折后均价最低的项目。
实际上,今年5月香港楼市就已经出现新盘开盘价回到2015年的现象。
根据仲量联行报告显示,油麻地甲类住宅单位(实用面积小于431平方英尺)的开盘价相比2015年还低10.6%,由22768港元回调至20346港元。
可以看到,即使2月底香港撤辣后,开发商并没有因此惜售或者反价,而是抓紧政策刺激的风口进行了让价去库存。
其中最主要的原因,一方面香港楼市的购买力已经消耗得差不多,内地受撤辣效应会随市场情绪也逐渐减弱。
另一方面,内地楼市的性价比进一步体现,分流了不少香港本地的购买力。
最明显的,7月5日,广州放开港澳台及外籍人士的限购,非住宅(公寓,商铺,办公性质),个人亦可购买。
而这个周末就立马出出现了香港的看房团。
位于海珠区的一个公寓项目迎来香港看房团的消息。
因为随着粤港澳深度融合,跨境交通发力,“港人北上”持续升温,出于投资、度假乃至养老的意愿,内地购房也成为香港人消费的另一种方式。
但无论从哪个角度观察,虽然有撤辣政策刺激,依旧阻挡不了香港楼市掉头的趋势。
不知道今年3、4月份冲进香港楼市的实力买家们,现在还好吗?
从各区房价变化来看,5个区域环比上涨,其中福田区环比变化最大,环比涨幅约为10%;另外6个区域环比下跌,其中南山区环比跌幅最大约为13%。
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