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3字头!光明能抄底了吗?

来源:作者:admin更新时间:2024-06-24 17:35

来源:深圳淘房志


作为新兴发展区域,光明新房供应量比较大,不过在售的二手房很少。


近几年入市的新房,目前大多还不能卖。


在售的二手房,集中在凤凰城、长圳、光明大街一带,以及公明老城区。


淘房志在盘点光明二手房价格的时候发现,价格还在持续下跌!


标杆龙头二手房玖龙台、光明大第、深房传麒山,成交价格普遍在5字头了,


光明1号、勤诚达正大城,售价跌到3字头了,


之前多次日光的星河天地,也早已跌破开盘价......

后续还会继续跌吗?


整个价格线都降下来的光明,还能不能买?


是买新房,还是二手?


你觉得现在光明能买了吗? 



龙头盘跌到5字头!

多个日光盘跌破开盘价!

凤凰城也有3字头了



先来看看龙光玖龙台,这可能是光明关注度最高的盘了。


之前高峰期的时候,单价一度超过8万,问鼎光明顶。


整个市场进入低迷期后,玖龙台价格仍然扛了两年,一直保持在6万以上。


直到今年,价格守不住了,降到了5万多。


5月6日成交的一套104平4房,朝东的9层,总价560万,单价5.38万/㎡。


来源:贝壳


同户型房源,2020年的成交总价达到过840万,单价8.08万/㎡,跌去了33%!


来源:行舟深房


就在一年前,同户型房源的成交价格,也还有703万,单价6.76万/㎡,可以说一年时间就跌了143万。


来源:行舟深房


5月12日,成交了一套116平4房,成交总价为668万,单价为5.76万/㎡。


来源:贝壳


可以看到,玖龙台5万多的成交价,已经是普遍现象了。


再看同处于凤凰城的深房传麒山、光明大第,和玖龙台的价格走势类似。高峰期时突破8万,到去年下半年,价格依然在6万以上,今年以来普遍5万多。

光明大第4月份成交的一套89平4房,成交总价509万,单价为5.72万/㎡。


来源:行舟深房


高峰时期,同户型成交价为730万,单价8.2万/㎡,跌幅30%!


来源:行舟深房


5月份成交的一套177平5房,总价1030万,单价5.82万/㎡。


来源:行舟深房


高峰时期,同户型成交价为1347万,单价7.59万/㎡,跌幅23.5%!


来源:行舟深房


从近期挂盘价走势,也能看得出来,业主信心其实是在下滑的。


光明大第挂牌价走势 图源:行舟深房


目前的光明市场,价格最高的就是凤凰城,而玖龙台、光明大第都算凤凰城标杆楼盘,现在也已经普遍回到5万了,其他的楼盘会不会更惨?


是的。


处于凤凰城和长圳站中间的光明1号,去年成交价格还是4万以上,今年以来普遍跌到3字头了。4月份一套89平的3房,成交总价350万,单价为3.93万/㎡。


在售的房源,很多也都在4万左右。


来源:贝壳


多次开盘日光的勤诚达正大城,已经跌破开盘价,甚至普遍3字头了。


要知道,在2018年勤诚达正大城一期开盘的时候,价格就是4.5万/㎡,2019年开盘价就到了5.15万/㎡。


而现在,在售的二手房单价,很多都在4万左右,诚心卖的房源价格都是3字头。


来源:贝壳


开盘时多次火爆售罄,购房者肯定是期待着赚钱的,过了几年一分钱赚不到,而且还亏麻了,一套房平均亏个100万。


相似的还有星河天地,也是多次售罄的大盘,一期的开盘价4.63万,后面的二三四五期都是5万左右。


而目前二手房售价,低于最初的开盘价,多套房源价格都在4.3万-4.5万左右,想成交估计还得降价。


来源:贝壳


这就是光明二手房市场现状,怎一个惨字了得。



光明二手持续下跌!

什么原因?


二手房价格持续下跌,就连标杆楼盘也不例外,为什么?


第一,主要原因还是整个市场环境影响。


虽然今年成交量增长了,近三个月二手房成交量持续5000套左右,但是价格趋势还没逆转,依然在下行。


乐有家研究中心监测显示,5月深圳二手房成交价格为6.27万元/㎡,环比下跌1.3%。

今年2月份以来,价格在持续下跌。


来源:乐有家研究中心


有一种观点说,玖龙台这些房子炒作明显,投资客多,所以这是在挤泡沫,我认为并不是这样。


你去做个对比就知道,光明一些知名度相比这么高的,例如公明老城的宏发雍景城、宏发嘉域、天汇时代花园等住宅,从高峰期的跌幅也都很高,30%并不罕见。


归根结底,还是整个市场的问题。


第二,光明楼市仍然是以新房为主,选择光明的购买力,往往也是优先考虑新房。二手房市场还不够成熟,选择空间比较少,新房选择多,价格相对更便宜。

第三,光明核心地段的优质资源,在逐渐被弱化,购买资金也变得相对分散。


前几年,光明成熟的地段主要就是凤凰城及周边,无论是学校、公园还是其他公共配套。例如深实验就在这里。但是现在名校数量增长了很多,集团化办学了,深中来了,身外也来了,深实验光明又新增了2个校区。


总体上来说,光明房价下跌的主因,还是整个市场的低迷。同时,这和光明自身的发展阶段也有关系。



房价还会跌吗

光明还能不能买?



这会有啥影响?光明这个刚需热土,还能不能买?

首先,二手房价格不断下跌,这会产生一个连锁反应:新房市场更难卖。


2020年左右那会儿,光明新房普遍日光,除了各种规划利好,还有就是玖龙台这些龙头盘价格的带动。二手涨到七八万了,新房卖五万,有倒挂就会有资金冲进来。


可是现在,龙头盘都跌到5万多了,其他地段更差的5万新房,哪里还有人会买?


除了龙头盘,星河天地这种还不错的二手房,都卖4万出头了,其他更偏远板块4万多的新房,肯定也很难卖。


那么,光明二手房能不能买?


我认为是可以考虑的。


之前大家更倾向于买新房,是因为核心地段的二手房太贵了,成本比较高。


现在价格也跌下来了,玖龙台也就5万多了,和新房的价差不大了。


再就是,买二手房确定性高,所见即所得,能直接住进去。


对比之下,买新房还是有不确定性的,不管是交房时间,还是房子品质,没有哪家房企能保证。提前还2年月供,这本身也是新房增加的成本。


总之,当这些光明核心地段的二手房,价格跌下来,性价比就出来了,例如玖龙台、光明大第等楼盘,其实是值得购买的。


对比之下,光明的很多新房,地段其实都不算好,不管是自住还是投资,不如好地段的二手房。例如凤凰城,依然是优质公共配套最为集中的地段之一。




另外,506新政以来,由于深圳分区放松了限购,光明二手成交量占比是在上升的。据乐有家数据显示,松绑区中,龙华与光明的占比是提升最多的,龙华提升了2.2%,光明提升了1.2%。


来源:乐有家研究中心


可见,购房者还是比较认可光明二手房。


后续市场会怎样?现在能不能买?


二手房成交量维持在5000套三个月了,房价目前还没稳住,等成交量能在高位继续维持几个月,市场底基本上也就出现了,核心地段的房价就会开始反弹。现在可以慢慢挑选,看到合适的房子,就可以考虑出手了。



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