城市更新工改旧改项目拆迁补偿，以何为依据？

就拆除重建类城市更新项目而言，制定拆迁补偿标准是非常重要的环节。本篇我们继续探讨以何为据来制定拆迁补偿标准，这和影响拆迁补偿标准制定的因素并非同一命题和视角。既然是制定依据，我们关注的是法律法规及政策层面可以作为实质指导的依据，参考既有规定或业已成型并已经广泛运用的实践做法。

一、法律法规及政策相关规定

1.行政法规

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

2.广东省地方性政策规定

《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》

3.深圳市地方规章

（1）《深圳市城市更新办法》

（2）《深圳市城市更新办法实施细则》

（3）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》

（4）《深圳市房屋征收补偿规则》

城市更新本质上是一种以市场为主导的拆除改造更新存量房地产的模式，拆迁补偿亦更多体现为拆迁人与被拆迁人在法律规定框架范围内自由协商、意思自治的过程。无论是行政法规，还是地方性法规政策性规定、地方政府规章；对于城市更新项目拆迁补偿均没有明确的条文规则涉及；更无强制性规范要求。

二、政府征收拆迁补偿标准

政府征收拆迁补偿标准是国家或者地方政府法定的征收拆迁补偿标准。政府征收拆迁补偿标准来源于行政法规、地方性法规政策规定中关于征收补偿相关规定；并在具体房屋征收补偿项目中具化为可执行、可适用的具体标准。政府征收拆迁补偿标准因其权威性和统一性，是城市更新项目拆迁补偿标准重要的参考依据。

三、棚户区改造拆迁补偿标准

深圳市棚户区改造对象主要是旧住宅小区，与城市更新项目在实施模式、政策规定上有不少相似之处；甚至在改造对象亦存在部分交叉重合。因此棚户区改造的拆迁补偿标准亦可作为城市更新项目拆迁补偿标准制定的重要参照依据。

棚户区改造是政府主导的旧住宅区拆除重建，从诞生之初就具备公益性特质，其拆迁补偿标准也就更多地侧重公平及各方利益平衡。恰好可以作为以市场主导的城市更新项目拆迁补偿标准作为居中参照依据。因是政府主导的具备公益性拆除重建项目，棚户区改造拆迁补偿标准相对统一，在一定地理区域内的不同项目基本上不存在个体差异。城市更新与棚户区改造在不同维度和程度上的相似甚至重合，后者拆迁补偿标准相关内容可以为前者制定拆迁补偿标准提供了一整套可参照的范本。

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