南山西丽现楼—汉园茗院！700万内任选110平精装3房

南山著名的鸽王终于要开售了！

南山长岭陂地铁口现楼汉园茗院已经开放样板房，预计6月初将开盘。届时建行冻资20万，不摇号，直接按照冻资顺序选房。

爆出惊喜价格，折后均价约6.85万，并赠送价值4000元/㎡的豪华装修。

700万以内随便选110㎡三房两卫

800万以内随便选120㎡四房两卫

1200万以内随便选169㎡五房三卫

首售A区约419套房源，面积约110-121-158-169㎡3-4房及少数特色单位，已经是现楼状态，预计2025年4月精装交楼，再送家电7件套。

从现场图可以看到，汉园茗院看起来高端大气，外立面以灰色铝板为主装饰，阳台、窗户等都安装好了。

项目实景图/图源网络

户型图资料

汉园茗院以改善型产品为主，户型面积包括109-112㎡三房两厅两卫、121㎡四房两厅两卫、157-159㎡五房两厅三卫和168-169㎡五房两厅三卫。

项目户型方正、布局合理，动静分区，其中168㎡五房户型为四阳台设计，客餐厅南北通透双阳台，豪华主卧大套房。

项目简介

汉园茗院位于南方科技大学东侧，距离5号线长岭陂地铁站仅150米，交通便利，一站即可到达深圳北站，项目旁边即是京基御景峰。

从地理位置来看，汉园茗院位于西丽湖国际科教城的大范围内。西丽还有留仙洞总部基地、西丽高铁枢纽等规划，未来发展前景不错。

留仙洞总部基地定位为国际一流的战略性新兴产业总部基地，规划占地面积135公顷，建筑面积550万㎡，目前已经引进大疆、传音控股、普联、深信服等为代表的国内标杆企业研发和总部项目。

今年开工建设的西丽高铁枢纽，建成后将超越深圳北站，成为深圳规模最大的高铁站，也将成为国内最大的轨道交通换乘站。

汉园茗院分为A、B两区开发，总建面约20.8万㎡，分A、B两区开发，集住宅（含2.4万㎡保障房）、商业和9班制幼儿园于一体。

其住宅总套数为1588套，可售1157套，将首推的418套住宅是A区的住宅产品，共5栋超高层住宅（可售683套），靠近长岭陂地铁口，还规划建设一所幼儿园。

汉园茗院项目的开发商为深圳市汉园房地产开发有限公司，由深圳市新润园房地产开发有公司控股。

“3开3日光”的海德园，就是由这家公司开发的。此外，还有同在西丽大学城板块的汇城茗院，三者同源。

项目A区建设用地面积20214.15平，容积率6.58，总建筑面积177235.24平，其中住宅建面84164.71平，保障性住房建面23985.29平，商业建面4650平，9班幼儿园建面2400平，机动车位1088个。

A区总户数1014户，由1栋、2栋、裙房组成，其中1栋分为五个单元，一栋一单元为保障房共331户，一栋二单元至五单元为商品住宅共683套，套内建筑面积小于90㎡的有546套，占比79.94%。

项目B区建设用地面积12255.62㎡，容积率6.14，总建筑面积100151㎡，其中住宅建面62490㎡，B区无商业配套，机动车位450个。

B区由3栋三个单元及裙房组成，其中一二单元层数45层，三单元层数39层，总户数474套，套内面积小于90㎡的有369套，占比77.85%，均为商品住宅。

交通配套

轨道交通方面，项目紧靠5号线长岭陂站A1出口，步行距离约100米，可以说是地铁口物业。

从长岭陂地铁站出发，一站之隔可达深圳北站，换乘4/6号地铁线，或深圳北高铁站；3站之隔可达西丽站，换乘地铁7号线。

交通示意图

项目临近两条主干道是留仙大道和福龙路，沿留仙大道可直接转福龙路，约15分钟直达车公庙。教育配套

项目自带一所9班幼儿园，项目的西南侧为私立学校深圳道尔顿新华公学，项目南侧的长源学校。

目前学区范围内有三所学校，分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学，南科大塘朗小学，3所学校目前都只是小学。

初中目前只能在二小借读，除了塘朗小学要拓建成9年制学校外，塘朗城车辆段目前也在建一所中学。商业配套

项目自带约4万㎡集中商业、拥享深圳北站缤果空间等，附近有多个综合体项目均有集中式商业配套，比如宝能城近10万㎡商业（宝能环球汇MALL），塘朗城自带6万㎡的商业，京基御景峯约4万㎡商业。

休闲配套

项目附近有有近1000万㎡的塘朗山，约260.2万㎡的西丽湖与约62.6万㎡的长岭陂水库，除此之外，还有西丽高尔夫球场，石鼓山公园，松坪山公园，麒麟山庄，西丽果场等自然生态资源。

南边是塘朗山的景观

没有任何遮挡，有平地、水库、高低起伏的山峦、大学校园...

周边房价

西丽片区新盘不多，目前在售的有丹华公馆和鼎胜金域阳光家园，地段及配套要优于汉园茗院，不过价格很贵，去化也比较艰难。这两个项目都是小户型产品为主，汉园茗院则以改善型产品为主。

金域阳光家园于2023年9月开盘，均价约8.8万/㎡，推售259套住宅，面积段87-130㎡2-4房，当时开盘认筹仅70个，卖的应该也不太理想。

丹华公馆于2022年开盘，开盘当天共销售256套，去化率约14.2%，成绩很差，如今两年过去，截至目前查询到还有近70%的房源未售。

项目周边二手房近来没什么成交，旁边的京基御景挂牌价约8万/㎡，近来无成交，2023年成交价格在6万-8.7万/㎡，塘朗城去年的成交价在7-9.3万/㎡。

按照现在折后价在7万左右，110㎡起步门槛在700多万，其实在南山门槛还挺低，这次拿出了十足的诚意，作为高品质准现楼，还是能吸引不少南山上班的改善家庭。

项目简评

优势：

1、地铁口新盘，交通便利；

2、项目周边配套不错，自带幼儿园，旁边配建了1所九年一贯制学校；

3、部分户型可看塘朗山、看水景；

4、现楼状态，交付快，品质看得到。

不足：

1、A区紧邻留仙大道，加上地铁轨道，会带来一定的噪音影响；

2、楼间距小，容积率高，景观视野一般；

3、有保障房产品，居住属性不够纯粹。

购买建议：

汉园茗苑是西丽长岭陂地铁口现楼新盘，位置比较不错，去南山福田和龙华都很便利，且生态资源丰富，景观视野开阔，居住非常舒服。

整体优势大于不足，主要是价格给力，旁边的京基御景峯五年前毛坯卖8万，而且整个西丽新房也没怎么降价促销，均价8万左右，700万以内的南山4房，靠近大学城，性价比挺高。

自住层面：

地段不错，南靠塘朗山，西侧即是西丽大学城，位于5号线地铁口，一站到北站，去各大中心区轨道和道路交通都很高效。生态环境很好，有山有水有公园，非常宜居，户型以改善户型为主，针对南山刚改客户，门槛还是比其他板块低一些，而且是现楼，基本不用等太久就能入住。

不足就是临近地铁高架和主干道，难免受噪音影响，而且A区会受B区和京基御景峯遮挡，如果要买首选高层。

自住没太大问题，地段更核心，配套更成熟，非常适合习惯在这边居住生活的高校职工和企事业高管人群，如果预算不足的改善家庭，又想上车南山也是不错的选择。

投资层面：

西丽-大学城片区有三大最值得期待的规划，西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、西丽高铁枢纽等规划，此前声势很大，目前推进较慢，但是这个价格比较给力，算是南山的低洼价格，自住属性现在拉满，投资也有一定概念，不会领涨，但会随大市补涨，性价比摆在这，想兼顾稳健投资和自住需求，可以作为备选项。