拆迁致“贫”？当深圳拆迁户遇上烂尾旧改……

在许多人眼中，深圳本地人应该都收入不菲，然而，深圳不少原关外部分地区因发展滞后、房租低廉等因素，并未有许多人想象中的收入水平。

近期，龙华观澜陈屋村一带的村民向乐居君爆料，称其被征收的房子，开发商已接近一年未支付安置过渡金，不少村民已因此陷入经济困境，甚至沦落到无家可归的地步。

来源：陈屋村村民提供

拖欠近一年过渡租金

旧改停滞回迁遥遥无期

位于龙华区观湖街道的东王围、陈屋围和福田围三个旧村改造项目，是深圳市2016年第二批批准立项的城市更新项目，被命名为“陈屋村城市更新单元”（下称“陈屋村旧改”），申报主体为深圳宏天房地产开发有限公司（下称“宏天房地产”）。

来源：深圳市规划和自然资源局

在立项之后，陈屋村旧改一度进展飞速，据了解，项目于2017年9月份陆续与村民签约，大量村民开始交房并搬迁，同时由开发商宏天房地产按照22元/平·月发放已签约业主的安置过渡费，每季度发放一次，直至项目建成回迁。

不过就在2019年1月25日进行旧屋村范围公示后，项目便没了进展。

业主发现危机是在去年的7月份，原定于2022年7月份发放的第三季度安置过渡费，却迟迟未能兑现。

据悉，对于安置过渡费未能及时发放的情况，陈屋村旧改开发商宏天房地产并未提前告知村民，直到8月份有业主向开发商反映安置过渡费发放的问题，开发商表示将于2022年10月15日将同时发放第三、第四季度的安置过渡费，并向业主出示承诺书。

来源：陈屋村村民供图

然而，进入到2023年5月份，开发商依旧没发放去年三季度的过渡租金，甚至连去年四季度以及今年一二季度的都未发放。

将近一年没发放过渡安置费，令不少依赖安置过渡费生活的村民陷入困境，部分村民更是在今年五月初自发拉起横幅声讨开发商。

来源：陈屋村村民供图

据陈屋村村民王姐（化名）称，截至2023年4月底，宏天房地产累计已拖欠陈屋村旧改项目290户权益人四个季度过渡安置费近4800万，而村民的主要诉求也是希望宏天房地产能支付过去欠付的过渡安置费。

就在村民接连的声讨以及观城街道办的压力之下，5月12日，宏天房地产方面再次向村民出示承诺书，承诺将于2023年6月10日前尽最大可能完成欠付的过渡安置费。

来源：陈屋村村民供图

然而，不少村民仍认为开发商完成支付的可能性并不高。

村民的担忧不难理解，即使是下个月能兑现欠付的累计四个季度，对于接下来的过渡安置费是否能按时兑现，还是未知数，毕竟陈屋村旧改项目连专项规划都还未通过，旧改之路遥遥无期。

乐居君通过实地踩点发现，陈屋村旧改所在三个旧村大部分房屋处于无人居住状态，已签约交付的房屋均喷上大大的“拆”字，由于时间原因，本应鲜红的拆字如今在时间的冲刷下难掩褪色。

陈屋村实景（乐居摄于23.05）

据了解，除了少部分未签约房屋仍有人居住，其余已签约的房屋均处于断水断电状态，由于房屋产权已移交开发商，业主们即使收不到安置过渡费，也无法收回房屋继续居住。

由此可见，陈屋村旧改进展似乎陷入停滞状态，村民即使收到开发商拖欠的近一年安置费，而旧改项目迟迟没有进展，村民住进回迁房的日子一样是遥遥无期。

而原本依赖自建房收租的原村民，赖以生存的房子在交付给开发商之后，大多都靠着安置过渡费租房度日。

甚至有村民在移交房子后在附近购置商品房，以安置过渡金作为月供，由于一年没发过渡租金，如今其购置的商品房已被法院拍卖，该村民也沦落到被称为失信执行人。

至于处于风波中心的宏天房地产，日子似乎也不好过。

水土不服过江龙

民企旧改疑似陷入困局

至于陈屋村旧改的申报主体，也是陈屋村村民的声讨对象宏天房地产，可能很多深圳人都不了解。

据企查查显示，宏天房地产的主要控股为深圳市长润和汇房产开发有限公司，是一方投资旗下子公司，而一方投资也就是来自大连的一方集团，其在大连的名气不亚于万达集团。

来源：企查查

陈屋村旧改是大连一方集团入局深圳旧改的首个项目，对于陈屋村旧改的定位，据早期项目的宣传方案，陈屋村旧改规划将打造为总建面60万㎡，集商业、居住、新型产业于一体的综合性项目“深圳一方中心”，并计划建设两栋高近200米的超高层写字楼、特色文化街区及九年一贯制名校。

从一方集团的官网也可以看到深圳一方中心的效果图。

来源：一方集团官网

不过，陈屋村旧改进展接近5年，即使在签约率达到95%的情况下，其仍未进入拆除阶段，陈屋村旧改似乎陷入了停滞。

据陈屋村旧改的申报主体宏天房地产最新的承诺书显示，宏天房地产表示出现了长时间的现金流枯竭，致使陈屋村旧改的过渡期租金未能按期支付。

乐居摄于23.05

可见，作为陈屋村旧改的实际操盘方一方集团，在开发深圳“一方中心”的过程中，已然面临着资金短缺的困境。

甚至有业内人士，纷纷认为，大连一方集团作为过江龙入局深圳，在当下的市场环境，难免表现出水土不服的现象。

大连一方集团的水土不服，其实并不是个例，漫长的旧改，本是开发商难以驾驭的项目，更何况是民企旧改。事情后续发展如何，乐居将密切关注。

旧改暴雷事件频发

房企开发决心亟待考验

旧改，作为伴随着房地产蓬勃发展的映射，旧改曾经是无数城中村村民寄予改变命运的路径。

在深圳，无数本地居民因拆迁，一夜成为千万富翁，如白石洲、岗厦村、大冲村等城中村，但是随着房地产红利退潮，开发商暴雷频发，大量通过招拍挂的土地尚且无力开发，更何况周期漫长的城中村旧改。

绿景白石洲旧改项目效果图

据合一城市更新数据统计，截至2023年5月7日，深圳已列入城市更新计划项目共有1017个，已通过城市更新专规批复项目660个，按数量规划通过率64.9%，实施主体公示项目505个，按数量计划实施率49.7%。

复杂的流程更是使旧改通常出现周期漫长的特点，从计划到立项，意愿征集到征收，从合一的数据可以看出，深圳列入更新计划的1017个项目中，真正进入到拆除阶段的其实连一半都没有。

另外，受到近几年宏观调控政策和信贷环境影响，整体房地产行业形势严峻，尤其民营房企面临的资金压力更大，这令以民企操盘的旧改项目，原本漫长的旧改随时都会按下停止键。

就如被称为旧改之王的佳兆业，早于2021年底便因为流动性问题，不得不出售其在深圳18个项目，其中不少是旧改项目。

而与佳兆业同样面临资金困局的恒大，其在深圳也有多个旧改项目。

比如2006年立项的南山大新南村项目，由于项目开发主体不断更迭和拆迁本身存在的原因，至今过去17年，进度一直非常缓慢，几乎是停摆状态。直到2019年，项目通过签订搬迁补偿安置协议的方式，被卓越地产接手，才迎来提速。

南山大新南村项目

另外，位于南山蛇口的原联合饼干厂旧改项目，恒大在2016年拿下该地块后，因为各种问题闲置近5年，即使地块处于平整状态，依旧逃不了被收回的命运。

南山蛇口饼干厂旧改（乐居实拍22.11）

曾经承载着无数深漂追梦的桂庙新村，2015年立项以来，面临过多次搬迁以及开发商资金链断裂，直到今年年初才正式启动拆除，而桂庙新村还是得益于良好的地理位置，在第三方资金注入的情况下恢复旧改之路。

桂庙新村(乐居摄于：23.02)

当然，诸如以上的案例，其实早就不是新鲜事，类如桂庙新村、大新南村、罗湖木头龙旧改等，其实不过是深圳众多旧改中的幸运儿。

可见，当下以民企为主导的深圳旧改，不少位置不佳的旧改项目，无时无刻在考验开发商的操盘决心，一旦资金链出问题，开发商哪怕是有心，也无能为力。

更如过江龙一方集团操盘的陈屋村旧改，你觉得其面临的困境难道在深圳近1000多个旧改项目中只是个例吗？

民企禁入旧改，深圳会否跟进？

从深圳多个民企旧改遭遇困境的现象不禁令人发出疑问，民企操盘旧改是否具备可行性？

近日，广州和东莞房地产领域连续传来重磅消息，广州先后出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》及《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》，这些新方案颠覆了广州旧改项目过去主要由一家企业一二级联动的开发模式，强调做地与土地收储相分离，同时明确全资国企为做地主体。

与此同时，3月17日，东莞对外发布了《东莞城市更新实施操作细则》（征求意见稿），这份细则表明，东莞也正从“前期服务商+单一实施主体”的更新模式转向由政府做前期工作，然后开展“实施主体”招商的模式转变。

而在深圳旧改圈里，对广州、东莞发生的上述重大政策动向也在议论纷纷，议论的焦点是：广州、东莞的“旧改新政”对深圳有参考意义吗？会对深圳的城市更新带来实质性影响吗？

据相关机构研究统计，深圳市城市更新项目实施主体类型中，民营企业占比最高，为74%，这说明当前深圳的旧改项目中民营企业占据非常重要的地位。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁则认为，如果没有非做不可的理由，政府不会轻易去合盘采纳广州和东莞模式来替代深圳既有的模式，反而需要更加积极依托民企的积极性和创造力来提升深圳城市更新工作。

不过当下民营企业所面临的困境，旧改项目频繁陷入困局也是板上钉钉的事，对于被征收的村民以及购房者而言，对民企信心不足仍是普遍心理。

值得一提的是，近期福田一旧改新盘新天石厦铭苑获批预售备案，从房信平台的预售证资料备注有一风险提示：预售房地产未竣工，存在“延迟交付、无法按期办理房产证”等固有风险。

新天石厦铭苑预售证(来源：深圳市房信平台)

这也是首次在官方信息上显示旧改项目的潜在风险问题，至于这个风险提醒代表着什么意味，你认为呢？