碧海最后一个新盘,超低容积率,约700多套!

最近，宝安碧海一新项目开始动工了！

项目容积率仅2.2，是碧海目前容积率最低的小区！预计700多套供应，大概率会是碧海最后的住宅新盘！

从效果图上看，项目规划7栋高层住宅，属于低密度大社区。周边基本都是低矮建筑，大部分房源都可以无遮挡看高尔夫球场和海景。

项目效果图/图源网络

02. 项目详细资料

项目位于宝安碧海片区，紧挨着恒生医院，东北侧是西乡体育中心，距离碧海湾站约570米。

从区位图和指标表上可以发现：

1、项目位于航线限高范围，建筑高度不得超过90米，未来建成预计会在20多层；

2、住宅建面为7.9万㎡，按套均100平来算，预计七百多套住宅供应，和车位数差不多成1：1；

3、2.2的容积率是目前碧海容积率最低的小区，附近的海樾府6.08、潮樾府4、榕江壹号院2.9、前海湾4.56、御龙湾5.5、玉湖湾2.4、锦明花园2.6...

4、项目看海方位朝西，未来看海户型难免会受到西晒影响；

5、景观是项目一大亮点，周边都是低矮建筑，东南面是医院，西侧/北侧更是高尔夫和公园。大部分户型都可看高尔夫和海景，且基本是无遮挡永久景观；

6、在碧海居住大多都要面临航线噪音问题，项目大概率也避免不了。西侧还有沿江高速经过，不过距离项目约600米，公路的噪音问题不大；

7、开发商锦新明集团有限公司属于民企，在深圳仅开发了锦明花园一个项目（2008年），距离项目步行400米左右，为低容积的小高层社区。

03. 周边房价

碧海片区城市面貌较新，整体居住氛围较好，有御龙湾、榕江壹号院、海樾府、潮樾府等多个次新小区，周边地铁、商业、学校、文娱等配套都很丰富齐全。

区域内的腾讯“企鹅岛”即将迎来首批交付，用地规模是腾讯深圳三大总部项目的16倍，随着企鹅岛的入驻，对片区就业和房价来说将是极大利好。

碧海居住群体主要来自南山科技园和宝安中心的外溢，这几年新房项目一直很稀缺，自2023年9月京地海樾府开盘后，就一直没有新盘供应，也很好避免了新房的价格挤压。

片区的新盘基本都是在这几年入市：

榕江壹号院

2021年11月入市，建面120-201平3-5房，备案均价7.83万/㎡，总价842-1746万。

目前二手成交：

201平5房 总价1680万，单价8.36万；

120平4房 总价988-1028万，单价8.23-8.57万。

越秀潮樾府

2023年5月入市，建面93平3房，备案均价7.21万/㎡，总价614-704万；

6月加推约93-128㎡ 3-4房，备案均价为7.54万/㎡，总价617-1052万。

京地海樾府

2023年9月入市，建面55㎡-105㎡2-3房，备案均价7.39万，总价366-808万。项目坚持不打折，一年多时间336套房源，目前备案264套，整体去化约78.6%。

目前周边的二手房价格普遍在6-7万/㎡，如：

富通城二期（2007年）

115平3房，总价685万，单价5.94万/㎡；

107平4房，总价657-715万，单价6.14-6.68万/㎡；

华丰前海湾一期（2017年）

89平3房，总价630-665万，单价7.08-7.56万/㎡。

玉湖湾（2010年）

74平3房，总价539-560万，单价7.28-7.61万/㎡；

88平4房，总价656-660万，单价7.45-7.54万/㎡。

御龙湾（2016年）

90平3房，总价650-687万，单价7.22-7.63万/㎡；

140平4房，总价1000-1058万，单价7.2-7.6万/㎡。

参考下来，项目未来入市价格预计也会在7万出头，主要卖点还是景观+低容积率+供应稀缺性。

04. 配套资源

交通配套

距离11号线碧海湾站约570米，步行约10分钟。可1站到宝中、2站到前海。周边还有广深沿江高速、海滨大道、宝安大道等，快速通达南山、福田等核心区。

教育配套

周边有红树林外国语小学、西湾小学、海湾中学等多所学校环绕，整体教育质量在片区内属于中等水平，步行大多在5-10分钟，上学比较方便。

商业配套

附近的小区底商可满足日常购物需求，周边还有前海科兴天地、丰德榕湾汇等商场，开车10分钟可到天虹、汇一城、大仟里、壹方城等。

文娱配套

项目马路对面就是西乡体育中心，北侧即碧海湾公园，居住环境还是很不错的。