单价4字头买南山，你心动吗？

近日，月亮湾花园一套建面约104㎡的法拍房源，以474万的起拍价成交，单价约4.56万/㎡，再创新低。

相比小区曾于2021年2月创下的最高单价12.89万/㎡，缩水近65%。相当于从深圳的豪宅价跌到了刚需价。

谁能想到，当初小区从6万/㎡冲到10.7万/㎡，仅仅用了3个月，期间更是有一个月猛涨3.2万/㎡，之后又用了半年的时间，从10.7万/㎡冲到12.89万/㎡，妥妥的深圳豪宅价。

起起伏伏的这三年，到底发生了什么？

棚改东风来了又走了

是的，涨也棚改，跌也棚改。

虽然棚改不是它价格上涨和下跌的所有原因，却是所有原因中最关键的。

2018年，深圳发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，随后各区陆续响应，发布实施细则并进行项目试点，深圳旧住宅区的棚改速度加快。

更是在2019-2020年进入高峰期。

正是在这两年期间：香蜜二村突破“双95%”、华富北区仅用17天完成“双95%”并发布补偿方案，南华村的专规出炉，将建超76万㎡的综合体，高新公寓打响南山棚改第一枪。

相比传统的城市更新，棚改的核心优势在于其公共利益属性极强，政府可基于此对房屋进行征收，因此能大大缩短旧住宅区的改造周期。

▲棚改相比传统城市更新，整体周期更短。| 合一城市更新

正是在这样的背景下，月亮湾花园片区棚户区改造项目开启意向调查。

按照流程，预计大概8个月的时间就能完成腾退工作，拆迁重建仿佛已经是看得见的事。

▲当时业主推算的项目实施进度。｜图片来源：深圳城市更新旧改

房价也按不住了。

· 2020年5月，虽然隔壁的佳兆业前海广场都涨到12万了，月亮湾花园的成交价才6万出头。巨大的价差，并没有吸引更多的买房人，因为项目太老太破，面积大总价又高。

· 2020年7月，项目传出将棚改的消息，引爆了价格，成交单价涨到7.5万。

· 2020年8月，消息公示后，成交单价更是飙到10.7万。

▲图源贝壳，2020年8月

这时就开始已经有业内人士表示要谨慎高位接盘。

“如果月亮湾花园能顺利棚改，对比周边12万/㎡左右的房价，是有上涨空间的，但很难追平周边价格；如果不能棚改或者周期太长，会比较被动，很容易高位接盘。”

但从8月起，月亮湾花园的房价依旧还是在涨，直到2021年2月，冲到了12.89万，是目前查到的最高成交价。

当时，被大家忽略或者说意想不到的是，项目自2020年12月完成棚改意向摸底之后，再没有任何后续进展。

直到2021年2月深圳出台二手房参考价，月亮湾花园的二手房参考价为5.79万/㎡。

慌就一个字。

对于早期以1-2万/㎡买入的业主来说，无论如何依旧是稳赚不赔的买卖。

但对10万/㎡+买入的业主来说，无疑是一场噩梦。

更加雪上加霜的是，2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确不得大拆、快拆旧住宅、城中村等旧区。

政策一下子变得不明朗起来。

在2021年10月南山街道办针对月亮湾花园棚改进度的回复中也提到，因受住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》政策影响，月亮湾花园的改造方向和内容，等政策明朗后再研定。

如今回过头再看，12万单价变现的机会就像黄粱一梦。

在政府留言板上，关于月亮湾花园棚改进度这一问题的最新回复，依旧需要等待政策明朗后才能研定。

▲项目推进需要等待政策明朗 | 截图自政府留言板

棚改中的幸运儿

也有借东风成功的幸运儿。

比如去年全年，深圳共有9个棚改项目有进展。

▲去年9个棚改项目进展 | 图源合一城市更新

就在今天，华富村东、西区回迁选房工作刚刚结束，业主们成功入住新居。

▲图源@华富村东、西区棚改

香蜜二村进展也加快了。

今年5月，对项目内最后14户未在规定时间内签订房屋征收协议的业主制定征收补偿决定。评估单价最高为9.53万元/㎡、最低的是9.24万元/㎡。

除此以外，每套房屋还有室内装修费、搬迁费、临时安置费和置业补助赔偿。

按照10栋一套83.01㎡的住宅，货币赔偿的总价算下来近902万，折合单价则约10.9万/㎡。

待到这14户的问题解决，拆迁重建的速度也会加快，业主们入住新居仿佛也指日可待。

▲香蜜二村棚改发布征收协议，进程加快 | @深圳买房计划

事实上，就连上文提到的月亮湾花园，也有2018年买入的业主幸运地在高点抛出，又在去年以低点换到隔壁次新房、佳兆业前海广场一期87㎡小三房，是无心插柳柳成荫的经典。（案例来自@钟意聊房）

▲月亮湾花园 | 图源链家

但如果你问我，怎么规避不幸、得到幸运，我也只能说，它看起来并没有太多规律可循，可能是：不要总想着“搏一搏”。