西丽房价的四个梯队！西丽板块买房分析

说到西丽大家最先想到的可能是大学城，也有可能是将于25年竣工的西丽高铁站。

早十年前，西丽给大家的印象是南山的睡城，南山的后花园，南山房价的洼地。地铁5号线和7号线可以通达深圳大部分地方，出行去南山科技园只需要20分钟，但是租金却是相当实惠。

环境可以说依山傍水，天然本色，葱郁遍地，生机盎然。但是说到房地产，江湖中对西丽的看法依然是毁誉参半。

正方：这里有牛逼的建设规划，南山产业北扩，大学城、留仙洞陆续建成、西丽高铁新城开始动工，大学城从一个无产业的北部边缘地段变成一个有产业有就业的片区，而且这里还有几个品质还不错的次新盘，配套也不错，同样价位在南山其他板块你买不到这样品质

反方：这里属于南山北部边缘与龙华接壤，一脚油门就是龙华，而且又夹在阳台山和塘朗山两山之间，地形狭长住宅不多且零散分布，难以发展为一个大的住宅圈，偏僻和孤寂似乎是他的宿命，后续这里也没有可发展居住空间了，没好学校，开车还走走停停。

双方争论不休，都有道理说的也都是事实，那么西丽到底能不能买呢？或者哪些能买呢？此次我就一一分析一下。

西丽的房地产最早在2013年左右就初见起色，那时候桑太丹华、西湖林语的单价是3万/平左右，其实就当时的市场来讲，这个价格是比较高的，接连启动二三级代理，依然不好去化。

现在回过头看，21年市场最好的时候西湖林语二手房成交的单价直接到12万/平，经过这两年的去泡沫化，如今也有10万/平。

2014-2019年，博林天瑞，宝能城，京基御景峯等一批高品质住宅入市，开盘价升到8万/平。19年后伴随着深圳楼市行情高涨，宝能城和博林天瑞二手房单价都冲破14万/平，价格可谓称的上“拳打南中，脚踢前海“。

纵观西丽的二手房价可以发现两个明显的特色：其一是存量房尤其少，其二是价格梯度尤其明显，而且跨度极大。

如上图，其实就论涨幅而言，西丽是排在深圳前列的，这主要和西丽近些年规划以及建设有关。

但是西丽的房子非常之脱节，既有桃源村这样的，目前单价只有4-5万/平，也有宝能诚这样的如今单价还能成交13万/平。

整理发现西丽的二手房价格可以分成四个梯队，价格不仅和楼龄有关也和片区规划分不开。

第一梯队：大学城片区

西丽作为南山最晚开发的一个区域，到现在可开发土地依然是南山最多的，因此也承揽了南山最新的区域规划。当下西丽的大规划主要有三个：留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城、西丽高铁站枢纽。

西丽第一梯队价格的楼盘都在大学城片区，整个西丽湖科教城如今已初具规模，聚齐了清北的研究生院，此外还有哈尔滨工业大学、深圳大学、南方科技大学都已经入驻，西丽科教城已经已形成包括大学城在内的六大创新集群。再加上片区界面优越，生态环境可以说是南山除了华侨城以外最好的，如此整个片区的价格就被撑起来了。

代表：宝能城和博林天瑞（西丽的品质天花板）

其他：塘朗城东区、华晖云门、桑太丹华、京基御景峯。

新房：汇城茗院、汉园茗院。

宝能城是西丽单价最高的楼盘，也是争议最多的，争议主要是宝能诚值不值这个价，毕竟13万左右的单价在后海宝中也能买得到房子。

优势：

1） 宝能城是出了名的使用率高，75㎡使用率92%左右、89㎡3房使用率约103.7%、89㎡4房使用率约106%。

2） 精装交付，品质也是无可挑剔，物业管理好，车位充足。

3） 配套完善，自带商场，地铁口也是零距离。

缺点：

1) 人气一般，南山最北部附近小区不多，难以形成大的居住区。

2) 区位的认可度不高，很难达到蛇口、后海、科技园的水平。

3) 有噪音，对着留仙大道南向的户型有影响，所幸是小区隔音做得很好。

目前89平四房，报价1100-1150万，单价12.5-13万/平，附上户型图供参考。

宝能城的位置相对于核心区域属实一般，但是宝能城的价格在南山三个核心区科技园、后海、蛇口能买得到的房子在品质、楼龄和使用率肯定不如，如果对于社区或者户型有要求的客户，退而求此次未尝不可，毕竟大学城的环境不会差，居住的人群档次也高，多是周边大学任职的。

博林天瑞是大学城第具有代表性的第二个高端豪宅，周边环境很好可以说紧靠着大学城，小区集五星级酒店、高端公寓、住宅、商业别墅于一体，定位高端，开发商一直致力宣传其为片区标杆性的豪宅项目。高层一字排开，高层可以360度纵览千万平的塘朗山脉。项目有4层的阳光车库，有新加坡的园林设计，有“天空之境”般的水立方复式泳池，有哈罗幼儿园……如果和宝能诚对比，品质无疑是博林天瑞取胜。

优势：

1） 3米1层高，板式结构户型好，赠送多，基本户户朝南。

2） 品质高端，设计亮眼，物业也很好。

3） 景观资源丰富，南望塘朗山，北览大学城和西丽高尔夫，西面部分高层可观西丽湖。

4） 大学城半包围，可共享大学城内的图书馆、游泳馆、体育馆、中心公园、湖滨公园等文体休闲配套。

缺点：

1） 楼体密度偏高，相互影响采光和景观。

2） 学校一般。

3） 靠近南坪快速，部分户型会受到噪音影响。

4） 楼下有加油站，你懂的……

目前130平的大三房，报价1280左右，单价9.5-10.5万/平。附上户型图供参考。博林天瑞业主多为自住，而且都是对小区品质有追求的客户，如果你考虑西丽大户型的话，这个小区你是一定不能不去的。

汉园茗院、准现楼

汉园茗院位于京基御景峰隔壁，塘朗城、宝能城、深铁阅山境都在周边，居住氛围浓厚。去年就已经开放展厅，但至今未有入市消息。同样以大户型为主，预计将推出建面约110-170㎡平层住宅和建面约162-205㎡复式住宅。出门就是5号线长岭陂站，一站地铁到深圳北站，深圳北站可以换乘4、6号线，通达福田、南山等地。不过由于靠近留仙大道和地铁，部分单位会受噪音影响。附近有塘朗山、长岭陂水库等，部分单位可以看山景、看水景。

项目一路之隔是深圳道尔顿新华公学。

第二梯队：留仙洞总部基地

留仙洞总部基地目前已经吸引中兴、TCL、大疆、优必选、天珑移动、传音控股、深信服科技等行业龙头入驻。“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”的产业创新链条已经基本形成，并快速运转中。

留仙洞地铁站旁仅有三个商品房小区，我们一般统称为“留仙洞三宝”，整体特征是赠送高，次新，位置好。

代表：天悦湾花园。

其他：鼎胜金域世家、宝能华府。

天悦湾花园是15年的社区，又叫天悦南湾，是本地一个小开发商开发的，花园不大但在这三个小区里是最大，也是“留仙洞三宝”里最被喜欢的。小区比较精致，位置非常好，旁边就是大疆总部，楼下就是地铁口。

目前88平的三房，报价1000万左右，单价11-11.5万，复式户型图供参考。

第三梯队：西丽中心区

西丽湖站到西丽地铁站附近，这里有前两年开盘刚交房的远洋天著，有较新的桑太丹华，也有老旧小区南国丽城，众冠花园，金盛苑，丽苑阁。

代表：桑太丹华

新房：汇城茗院

桑泰丹华有四期，小区户型的赠送都非常高，尤其是复式户型。旁边就是哈工大的深圳小区，居住群体多是学术教育和科研为主。紧靠大学城，北面就是大沙河，大有一半山水一本城市的居住氛围。走的是豪宅的定位，但是十几年过去，现在没有了豪宅的品质。小区容积率很低，是一个比较好的改善住宅区，预算不够但是想买片区内大户型的可以重点关注一下这个片区。

汇城茗院二期，准现楼

汇城茗院项目占地2.69万㎡，建面5.5万㎡，包括4栋32层高层建筑和28套别墅，高+低搭配，容积率2.05。预计将推出建面约112-195㎡住宅、210-300㎡别墅产品，一期于2021年入市，备案均价8.4万/㎡左右，上个月月底已经交房。

小道消息，汇城茗院会在海德园后推出，预计于下半年入市。

第四梯队：珠光地铁站->茶光地铁站->深云地铁站

这个片区和大学城片区处于塘朗山的两边，片区多数为接近20年的老小区，如水木华庭，俊峰丽舍，天地风景，中爱花园，郁金香家园，龙福苑……，也有较新如，十五峯，城市假日但是户型都比较差，片区学区一般，关注度也不高。

代表：桃源村三期

新房：方直珑樾山

桃源村三期

桃源村有三期建成，一二期105栋楼，3期3栋楼12单元，可以说是深圳体量最大的小区，三期是08年的经济适用房，处在北环大道、龙珠大道、南坪快速的三角处，门口是7号线的桃源村地铁口，去南山和福田其他板块比较方便。桃源村是去年南山成交量最大的小区，主要原因就是价格便宜，六七百万就能选到还算不错三房。

优势：

1） 08年的小区，片区内算是楼龄新，社区大。

2） 近地铁，配套全、上学方便。

3） 刚需选择性多，主打72-92平三房，总价600-800万。

缺点：

1） 原经济适用房，品质一般，圈层混乱。

2） 车位紧张。

3） 使用率低基本80%以内。

4） 学校一般。

方直珑樾山

总建面11.3万平，容积率3.49，总计520套住宅，停车位635个，整个项目总计6座住宅楼，2栋商业楼，1栋幼儿园。项目地处北环大道旁与香蜜湖街道、粤海街道紧挨。北靠塘朗山郊野公园，步行至安托山自然公园也就1公里。

优势：

1） 容积率低，空气清新，居住安静。

2） 户型通透，品质好，景观很不错。

3） 出行方便，近地铁。

4） 折后单价8万左右，120平总价950起，性价比算可以。

缺点：

1） 小开发商，惠州民营企业。

2） 背靠山脚，周边小区很少，没有很好的居家氛围。

3） 物业费贵。

4） 地段尴尬，处于刚需和豪宅片区的中间地段。

总结：

分析完西丽的房价我们可以发现，西丽的房价基本和片区的规划关联，言简意赅就是，在这一片，有规划的地方价格高，没有规划的地方价格就上不去。西丽的房价跨越极大，整个西丽不能一概而论，但是尽量买到有规划的地方保值是没什么问题的。

西丽这个板块原来客户认可度比较低的，甚至有人说这里是南山的郊区，想必是觉得南山就应该是高楼林立，然而近些年，随着留仙洞总部基地以及大学城的建设和投入使用，南山产业区扩大，南山北也有了产业和就业人口，当然还有正在建设的西丽高铁新城。南山北确实是靠着自己的努力从以往不被看好的边角料走上了南山这个耀眼的舞台前列。