连碧桂园都…不要三四线了？

今年有关于三四线楼市的新闻不断，救市政策层出不穷，各种数据也持续低迷

但如果说三四线楼市如何不被看好

其实我们只要看一家房企就够了：碧桂园

就好比要问一线城市哪家房企最吃香还真不好说，但你要是在乡镇里随便拉个人问问，他的答案一定是

碧桂园

在那个乡镇马路还充满尘土泥泞的时候，可以想像一下，突然一个世界500强的房企跑来县城建房子，怎么听着都比别家靠谱

再加上碧桂园那句给你一个五星级的家这样触动人心的广告词

毫不夸张的说，在县城，碧桂园的房子是真的要靠抢的

另一方面，论业绩

早在2017年碧桂园就突破了5000亿大关，而其中来自三四线城市的销售额占比超过六成

2020年的时候，碧桂园的业务也已经遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县

所以，碧桂园一定是最懂三四线城市

也是拿来回答房企是否撤离三四线最合适的房企样本了

下面我们就来看看今年在三四线城市，碧桂园到底发生了什么变化

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那个曾经的三四线之王，也开始撤退了

长期以来，“农村包围城市”都是碧桂园的主要打法，而今年连碧桂园也开始抛弃自己的主战场了

最直观的，给大家几个数据感受一下

这里有两个点可以重点关注下

第一，2015年-2017年的一路狂奔

可以看到，2015年期间碧桂园在三四线的投资金额从200亿左右直接飞奔到2017年约1400亿的峰值

此后几年里虽然投资力度有所收敛，但基本也能保持在900亿左右

第二，2022年突然急转直下

这是真的可以用震惊来形容

靠一二线核心城市卖出千亿销售额的房企说实话蛮多的

但你能想象吗，一个曾经仅凭投资三四线城市就能造就一个千亿的房企，今年的投资金额直接见底

拿地权益金额仅为60.9亿元，三四线的占比也从原来的六成变成现在仅仅三成

具体来看

2022年上半年，那个爱拿地高周转的碧桂园居然只拿了9宗地，共计金额60.9亿元

而这种小心翼翼拿地的态度，直到下半年10月也没有好转

据克而瑞统计，今年1-10月份，碧桂园的拿地金额仅为93亿，排名行业第35，去年同期则超过1100亿，今年尚不足去年的零头

所以可以大胆估算一下，按占比三成来说今年一年碧桂园花在三四线城市的钱，也就在30亿左右了

什么概念

给大家对比一下过去几年碧桂园在三四线城市的投资情况

2019年的嘉兴51.1亿，2020年的临沂60.5亿

注意，这可都是仅仅一个城市的投资量，对比今年全年大概也就30亿左右的额度

一年的三四线投资量甚至干不过前两年一个市

从投资量的断崖式下降，就可以看出碧桂园的意图已经很明显了

当然可能也有小伙伴会质疑会不会是因为今年总体投资量就不太行

这也没错，但可能很多人都不知道的是，这已经不是第一次碧桂园想要撤离三四线了

早在2018年开始，碧桂园就开始叫停了三四线全面覆盖的战略

原因也很简单，就是从那年开始，棚改货币化的政策慢慢弱化了，通过大拆大建倒逼的县城房价，开始不那么沸腾了

所以那时最直观的感受，大部分的城市房价涨幅都开始逐渐变得温和了

但对于长期布局三四线的碧桂园来说

他们老板杨国强还是对三四线城市看涨的，于是还是狠狠重仓了一波

而付出的代价就是，拿地的成本更高了一些

举几个例子，这是以前我们整理的2020年6月仅半个月碧桂园的拿地情况

拿地溢价率最高的30%、60%都有

更夸张的，在2020年5月27日碧桂园经过长达846轮的竞价拿下江苏盐城大丰区一宗商住地块，溢价率达125%

那时候碧桂园在三四线的布局是真的可以用异常凶猛来形容

那为什么突然现在要紧急撤出呢

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其实也是因为真的挣不了钱

最明显的，今年房企发布的中期业绩报告中

碧桂园交出了上市15年来，最不好看的一份成绩单

　数据来源：碧桂园财报 财熵整理

2022年上半年，集团实现总收入约为人民币1623.6亿元，同比减少30.89%

毛利率降至10.60%，净利率1.17%，创历史新低

股东应占净利润仅为6.12亿元，同比暴跌95.9%

为什么传说中的宇宙第一房企都不挣钱了

要想回答这个问题，还是逃不开一个词：三四线城市

由于过去几年碧桂园在三四线城市的一路狂奔，导致它手上三四线的项目占比达到了惊人的地步

到了2022年，碧桂园全年权益可售货量将不低于5300亿元，而其中三四线城市占比66%

所以很大程度上，三四线城市的房产销售情况和碧桂园的业绩都是紧密绑定的

在过去这种来自底层真金白银的生意，确实助推了碧桂园一步步的大举扩张

而现在

　数据来源：城市财经/国家统计局

在棚改熄火以后，再加上疫情的影响，不少三四线城市都开启了下跌模式

甚至连一向富饶的长三角地区，也是如此

如南京都市圈的镇江句容

数据来源：安居客

本身城市区位交通还挺好的句容，从去年12月也开启了疯狂打折模式

连碧桂园也没有逃过

去年10月中下旬，碧桂园位于句容开发区的楼盘，推出了一波均价仅5500元/㎡特价房

要知道，在从前句容也是卖到过1万+元/㎡，如今5500元/㎡的价格相当于打对折了

当时这波操作直接刷屏了整个朋友圈，听说周末去看房还得排2、3个小时的队

谁曾想，仅仅4个月过去

连5000元/㎡都不要了，直接干到最低4865元/㎡，比之前每平还要低600多元

而这只是一个很小的切面，还有更多更偏远的三四线楼市情况可想而知

一方面投资力度大幅缩水，另一方面三四线城市房价又持续走低，双重重压之下

这个宇宙第一房企，还能做点什么

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连内部的组织架构，碧桂园也下手了

要问一个人没钱了怎么办，你只需要告诉他四个字：开源节流

而这几个字对于企业运作来说同样适用，来看看碧桂园是怎么学以致用的

第一步，就是能省就省

2021年年底，碧桂园做了一次还蛮大力度的组织架构调整，就是将原先106个区域公司经过合并调整后，只剩下65个

区域的调整适度规模为80亿-100亿左右

此外，这次调整的区域也很有意思

经济发达地区区域公司不作调整且此次调整大多牵涉强区周边区域的合并，例如冀北并入北京、冀东并入天津

简单来说就是中心点的地方留下，相对较偏远的就合并省钱

据说从前碧桂园区域公司的中高层领导，那是大年初二就要去上班的，当然这不是卷，而是真的有生意，有钱赚

而现在，初二都要忙着上班的区域公司们也逃不过被合并的命运

但光是省钱还不够，没有创收业绩该差还是差

所以第二步，就是变着法的连hr都被派出去赚钱了

图片来源：涛哥杂谈

半年前，碧桂园直接将HR核心团队业务化，以咨询公司的形式为内外部提供服务，甚至还成立了一家叫做慧捷咨询的人力资源公司

据说已经开始主动对外发声接项目了

无论是减少自己三四线城市的持有比例，还是加大对相关项目的去化力度，甚至是调整公司内部的组织架构

连那个最懂三四线的碧桂园，也真的开始撤离了

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现在再来看，其他房企的离开也就不足为奇了

我们先来看看总的数据

数据来源：CRIC

这张图中可以明显感受到，自2018年开始，三四线城市在百强房企投资金额中的占比就开始一路走低

从2018年的41%到2021年的30%，三四线拿地金额占比大幅下降了11个百分点

值得注意的是，2021年22个核心一二线城市开始实行双集中供地的新土拍模式，再加上今年整体房企们的避险意识

自然是越稀缺的越好卖，所以更加催化了三四线较冷门城市的土地热度降低

数据来源：丁祖昱评楼市

今年前三季度，三四线城市土拍溢价率持续下滑，前三季度土拍溢价率较上半年下滑0.5个百分点至4.5%

就连绍兴、无锡、佛山、嘉兴等往年热点城市，三季度的土拍平均溢价率均低于1%

可见，房企们对三四线城市的投资热度确实不如往年了

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最后，碧桂园的撤离也是时代的转变

从连碧桂园都不要三四线到整体百强房企的投资占比走低

这一切都在说明，过去那个拼命借钱扩张复制，靠走量冲业绩的时代已经走不通了

但不可否认的是，曾经碧桂园的三四线深耕确实为城镇化做出了贡献

在某些地方，碧桂园就代表着他们城市最高端的发展水平

而现在，不过是把过去被埋藏在城镇化红利下的问题暴露出来了

原来拿地是需要斟酌的，产品也是要经得起考量的，这或许才是未来楼市的基本面

从以往来看，碧桂园很清楚知道自己想要什么，以及如何把力花在刀刃上

所以当下的紧急撤离其实也是一种明智的选择