华润置地也开始“卖卖卖”？

来源：作者：admin更新时间：2022-11-22 16:13

华润置地近期的动作，给到外人的感觉就好像是：

缺钱了。

就在11月16日，华润置地挂牌转让了它旗下公司的股份，根据公告：

华润置地（北京）股份有限公司40万股股份（0.0308%股权）被挂牌转让，转让底价为396.77万。

这样的转让价格可能就是北京一套老破小的价格。当然，这么小一笔数目不足以引人关注。

然而，在前不久，华润置地还有几笔不小数目的挂牌：

11月初，华润挂牌长沙润都地产100%股权及债权，转让底价8.85亿。

10月底，华润挂牌华润新镇置业100%股权，转让底价33.93亿。

一系列的转让事件，也让很多人有了这样的猜想：

华润置地是不是要变卖资产了？

在“卖卖卖”之外，华润也在买买买，比如近年来华润也在土地市场加快拿地步伐，近期还以35.26亿摘牌上海前滩三林滨江西区商住地。

华润置地变卖资产虚实

事实上，华润置地转让股份并不是大家所想象的那样。很多猜想可能只是看客的揣测。

比如前不久备受关注的华润新镇那则33.93亿的那则公告一出来，引发了市场的疑虑，但华润却用实际行动证明，它并不是变卖资产。

时间回到10月24日，当天北京产权交易所披露：

华润置地拟转让北京华润新镇置业有限责任公司（以下简称“华润新镇”）100%股权，转让底价33.93亿元。

随着行业已进入深度调整期，一些陷入流动性危机的房企，也通过各种方式处置资产，转让股权也是处置资产的方式之一。

爆雷房企转让股权会引发很多关注，但像华润这种央企转让股权，而且金额还不小，华润唱的是哪出戏？

翻看相关资料得知，华润新镇这家公司曾打造过知名项目，比如住宅项目清河橡树湾以及商业项目清河万象汇，这两个项目在北京当地都有一定的知名度和影响力。

清河橡树湾占地规模有70万方，从17年前最初入市的8000元/㎡左右，涨到了现在二手房的13万/㎡左右。而清河万象汇，则是华润置地在北京打造的知名商业地产项目。

当时针对拟转让股权事宜，华润也曾回应过：

其只是将清河万象汇作为底层资产，做类REITs资产证券化项目，公布于北交所的披露是必需程序。

十几天后，华润置地也用实际行动打破了市场关于华润置地转卖资产的猜想：

深圳证券交易所披露，华润置地作为原始权益人和流动性支持机构的“中信证券-华润置地商业资产支持专项计划2期”已在深交所发行。

而该期的底层资产正是商业项目清河万象汇，只是项目规模达33.96亿元，比之前北交所公告的转让价格微涨了一点。

事实上了，这已不是华润第一次做出这样的操作。

今年5月，华润置地以19.9亿元挂牌转让杭州萧山万象汇100%股权，当时也被认为是变卖资产。

但实际上，华润的操作同样是为了发行类REITs产品，进行资产证券化。

今年6月，杭州萧山万象汇20.82亿元类REITs成功发行。

这也打破了业界对于华润出售资产的怀疑。

简单来说，华润置地这一系列的操作，和变卖资产没啥关系，挂牌转让只是资产证券化的必经的路径之一，其实就是为了商业地产的轻资产转型，为存量商业项目提供新的退出渠道。

华润置地近期在商业地产项目上也还有诸多资本运作：

比如就在10月25日，华润置地又成功发行“石家庄万象城资产支持专项计划（CMBS）”，成为市场第一单10年期CMBS。

CMBS指的是商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。

这种模式下，企业得以商业项目为底层资产，发行以物业未来收入作为还本付息的证券。

商业地产相对来说“较重”，而华润置地通过以上的操作，让商业项目“变轻”，而且还能产生现金流，这可能需要更多的金融资源的支持，也只有华润置地等少数优质房企才可以做到。

华润置地多项目引资背后

除了资产轻量化之外，华润置地转让股份也有其他目的。

比如去年11月，“华润置地拟出售成都公司51%股权”的消息在网上流传，引发了市场巨大关注。

根据当时北京产权交易所信息，华润置地（成都）公司转让成都锦兴华润置地有限公司51%股权，转让底价5353.91万元。

一些人怀疑华润出售资产，很大一部分原因在于华润当时在成都市场的表现不理想，根据当时北京产权交易所信息披露：

截至2021年9月底，该公司净利润为-4777.09万元；并且当时华润置地在成都的销售业绩排名也有所下滑。

当时华润置地相关人士曾表示，转让的目的是为其开发项目融资，实现成都某项目部分优质商业更好呈现，引入社会资源共同运营。

之后关于成都锦兴华润置地股权转让的消息几乎绝迹。

然而，根据企查查显示：

在去年12月27日，华润置地退出了成都锦兴100%股权，锦东不动产和有巢住房租赁有限公司接盘。股权变更后，有巢住房租赁有限公司出资3822万，持股49%；锦东不动产出资3978万，持股51%。

图片来源：企查查

成都锦兴华润置地有限公司的名字也变更为成都锦兴华润置地住房租赁有限公司。

图片来源：企查查

有巢住房租赁有限公司正是华润的租赁板块公司，而成都锦东不动产的实控人，则是成都锦江区国有资产监督管理局。

要知道，之前华润在北京产权交易所挂牌时51%股份的拟转让底价为5353.91万，而锦东不动产仅出资3978万。

除了在商业地产进行融资运作外，华润置地在住宅领域，也进行过相关引资。

比如近期广东东莞热门楼盘华润润府，共推出了170套房源，在开启意向登记后，5天内获得了近500组的认购，基本是不愁卖的节奏。

然而，正是这样一个爆盘，华润也要为其引入合作方。

11月7日，根据相关网站披露，华润润府的开发主体东莞市松润房地产有限公司拟募集资金，增资后股权比例的20%。

增资达成的条件为征集到1家符合条件的投资方。募集到的资金主要用于项目地块的开发建设和归还前期股东借款。

可以看到，华润置地并不是单靠房地产项目的销售回款来支持后续的开发建设和还款，而是通过为项目引入投资方的方式，让自己获得更多充足的现金流，让自己的现金灵活性增加。

除了松润府项目外，之前华润置地还在北京、深圳、成都等多个城市的项目引入投资方，在这里也就不一一赘述了。

华润置地的B面

华润置地能够如此操作，很大一部分原因在于央企本身具有的金融资源支持，当然也有华润置地一直以来给到众人相对稳健的经营印象，让金融机构和投资方也愿意支持华润置地。

但作为一家企业，有它闪光的A面，但是也同样有B面，这个B面，或许也是华润置地近期动作频频的因素之一。

虽然华润置地给大家的印象是稳健央企，但从去年至今，华润置地在土地市场上也是杀伐决断，拿地还是呈现出比较猛的态势。

根据相关数据显示，去年华润置地新获取项目61个，新增权益土地储备1107万方，同期拿地销售比为45.5%，超过40%的红线。

根据克而瑞数据显示，今年1-10月，华润置地新增货值达2190.5亿，位居第一的位置。

可见华润置地对于规模和市场占位或许还有一定的诉求。

在土地端大举拿地，但是在销售端，华润置地却面临着一定的压力和挑战。

2022年上半年，华润置地实现合同销售金额1210.4亿，同比下降26.6%；销售面积587万平方米，同比下降39%。

这样的销售表现，是2017年以来的最低位。

同样出现疲软的还有华润置地的利润水平。

今年上半年华润置地实现净利润126.8亿元，同比下降18.6%；实现归母净利润106亿元，同比下降19.2%；毛利润196.4亿元，同比下降15%。

此外，华润置地的毛利率、净利率和归母净利率均处于低位。

不得不承认，华润置地受到近年行业深度调整的影响，整体的盈利水平出现下滑，这也是它必须面临的一个课题。

此外，华润置地近年来负债持续上升也成为了很多媒体争相报道的话题。

2014-2021年，华润置地的负债呈现逐渐上升态势，截至2021年负债额达到6577亿，今年上半年达到7033亿。