二手房在售量为何持续走高？

“最近一两个月，很多业主过来放盘，这其中小部分业主是想试试市场行情，但大部分都是诚心出售。”在深圳福田八卦岭，从事房产中介行业近10年的张经理告诉记者，“就我们店楼上这个小区，现在在售的二手房就超过20套，以往一般情况之下也就10套左右。”

最近，包括深圳在内的多个城市二手房在售数量大增，为什么会出现这样的情况？又会给楼市带来哪些影响？

卖房的原因有多种

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至11月14日，深圳全市共有42049套有效在售二手房源，较上周增加948套，在售二手房源数量持续增加。

“现在深圳对中介平台上的房源审查比较严格，资料不全的不可以对外展示，所以你在手机平台上看到的房源还不是全部在售二手房源。”张经理表示，“从去化周期来说，挂牌量是不少，肯定有一定压力。”

那么，超过4万套的在售二手房数量到底是一个什么样的概念？记者发现，近6个月深圳月度二手住宅过户量分别为2318、2241、2036、2000、1730、1733套。乐有家研究中心的数据显示，以小区为单位，用挂牌率（挂牌率=挂牌套数/总户数）来进行衡量，挂牌率在1%~5%属于正常流通状态，而挂牌率超过5%，说明小区内房源挂牌量大，卖家间竞争激烈，甚至处于滞销状态。以在乐有家网挂牌的二手住宅小区中，平均挂牌率为3%，整体还处于合理状态。而小区滞销占比最高的区域是龙岗区，其次是南山区。

深圳中原研究中心认为，二手房挂牌量不断创新高，挂牌价回落，访客量仍处于低位，议价空间升至高位，各项指标表明市场仍在调整中。另一方面，新房市场“内卷”严重，折扣也越来越普遍，新入市楼盘价格也不断创近几年片区内新低，这样将进一步压制二手房市场。

记者在罗湖、福田的多个片区采访近10位前来放盘的二手房业主，对于为何选择在此时放盘，得到的回复主要包括部分业主之前一直在犹豫要不要把手上空出的房子拿出来卖，但考虑到目前的楼市调控和市场表现，觉得不想再“等”；或是出于自身经济因素，套现是现在的一种选择；也有改善型业主卖房套现，准备置换，但目前二手房销售周期拉长，所以提前准备；也有部分手持多套房的投资客表示，目前租赁市场压力也很大，空置期变长，持有成本越来越高，所以选择出售。

供求两端需双向提振

除了深圳，市场公开数据显示，北京、杭州等城市二手房在售量也升至高位。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房挂牌在售量增加，主要因为当房价上涨预期减弱，对于很多投资客来讲持有房子的成本就变高，所以会选择售出。上一轮楼市上涨之时投资客太多，现在售出房产获利是他们的盈利逻辑。此外，目前一线城市的房屋出租收益率仅为1.5%~2%。过去，多数人选择持有房产是因为房价存在上涨预期，所以不太关注出租收益率。当房价“不涨”的时候，出租收益率低的忧虑就会显现出来。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，二手房挂牌在售量上升，在一定程度上表明二手房市场销售不佳导致库存量上升。而二手房循环不畅通，会反向传导到一手房市场，导致一手房的交易量下降。总体来讲，这些现象都反映出目前全国房地产市场仍存在比较大的销售压力，期望最新的刺激政策能激活市场促进回暖。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进也认为，未来各地方政府预计将进一步出台并落实相关楼市支持政策，逐步改善市场预期，二手房市场成交也有望缓慢恢复，对市场运行形成支撑，但这个过程可能相对较长。

最近，有关楼市的利好政策再次发力，而且相较于此前宽松的主要方向是面向购房者，最近多数政策都开始针对房企，包括供给端的融资支持，预售资金盘活等多方面政策。随着更多楼市利好政策出台，这些政策端的影响将会逐步反映在楼市之中。

李宇嘉认为，“供给端的风险如果不解除，需求端也很难提振，因为购房者和银行会认为开发商存在风险，那么银行不给贷款，金融机构不给融资，购房者不买房，就会导致开发商资金链更加紧张，在这种情况下就会引发降价促销，但降价促销会在一定程度上引起土地价格和房价的下跌，也恶化了市场的预期。需求端是开发商的内源融资，也就是开发商造血功能要起来，处理供给端的问题才会顺畅一点。”

楼市调整未息 10月房价跌势加深但积极变化隐现

随着房地产市场进一步筑底，从今年下半年就已明确的房价跌势，也在不断加深。

11月16日，国家统计局发布数据显示，今年10月，“70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅扩大。”

整体来看，一、二、三线城市的新房和二手房价格均出现环比下降。同比来看，仅一线城市房价上涨，二三线城市继续下跌，且跌幅扩大。

具体来看，10月有58个城市的新房价格环比下降，62个城市的二手住宅价格环比下降，数量均创今年以来的新高。相应地，新房、二手房价格环比上涨的城市数量分别只有10个和5个，为年内最少。

价格信号是市场景气程度的重要体现。今年以来，随着各项稳楼市政策的落地，房地产市场一度出现升温局面，上半年房价上涨的城市数量有所增加。进入下半年，由于市场信心仍然不足，房价上涨的城市数量有所减少，下跌的情况更为普遍。

交易下滑影响房价表现

房价走势与成交量变化有一定的相关性。今年以来，我国商品房成交规模始终低于去年同期，市场虽然一度有复苏迹象，但势头未能延续。体现在70个大中城市的房价上，则是房价下跌为主。即便是情况稍好的上半年，房价下跌城市的数量也多于上涨的城市数量。

进入下半年，市场仍然未能好转。传统的营销季“金九银十”期间，房地产交易也不及预期。

根据国家统计局的数据，今年9月和10月，全国商品房销售面积和销售额双双同比下降，10月的降幅分别达到23.2%和23.7%。10月单月，全国商品房销售面积创近11年的同期最低，商品房销售额为近7年同期最低。

这也为10月房价跌幅扩大提供了市场层面的佐证。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，10月新房价格跌幅扩大的主因有三：一是，金融机构融资、购房者买房等信心仍然不足，10月份企业融资、居民按揭都出现紧缩的局面。二是，开发商资金链继续紧张，国庆期间新房项目继续打折促销，甚至促销力度较大，表现在价格上，就是新房指数继续下行。三是，10月疫情形势再次严峻，对现场看房、买房和市场预期，都有一定的影响。

二手房价格的跌势则更为明显。今年10月，仅有成都、南充、烟台、北京和徐州5个城市的二手房价格环比上涨，其余为持平或下跌。

李宇嘉认为，这是由于二手房挂牌量迅速攀升，供应规模增加。而随着新房降价销售，分流了一部分需求，使得二手房市场也面临较大的供应压力，从而不得不下调价格。

积极变化

通常来说，当房价下跌到一定程度时，房产性价比凸显，消费者会选择重新入市。这也将推动成交量回升，并扭转市场下滑的趋势。

有分析人士指出，从去年下半年至今，此轮楼市调整已经超过12个月，甚于往年，说明除了市场本身的运营逻辑，还有经济形势等更多外部因素的影响。

中部城市某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，购房者支付能力下降，且对未来预期不够乐观，使得他们不敢贸然入市。企业虽然在积极自救，但拿地和投资行为几乎暂缓。

他透露，在“金九银十”的促销中，公司旗下项目采取了较大幅度的让利，但效果一般。而今年以来，公司收到的退房申请也多于往年。“还有一些年轻人推迟了结婚日期，房子也暂时不买了。”他说。

该房企人士认为，只有当供需双方的信心真正恢复时，市场才能走向持续的复苏之路，房价也才能逐渐企稳。

好消息在于，随着今年一系列稳楼市政策的推出，市场开始出现一些积极变化。在11月15日的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，自今年6月以来，商品房销售额降幅已连续5个月收窄。同时，在“保交楼”的政策作用下，房地产开发企业房屋竣工面积降幅连续三个月收窄。

进入11月，新一轮的稳楼市政策出台，其中包括对房地产业的金融支持，对合理使用预售资金的相关规定。此外，杭州、北京等核心城市也在优化房地产政策。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，供给端的融资支持、预售资金盘活等多方面政策，有助于改善市场预期，防止下行风险进一步蔓延。而短期内交易量的筑底，仍有待需求端支持政策的进一步落地和细化。

李宇嘉也认为，金融层面的支持十分必要。当然，需求端信心的提振也会利好开发商内源融资，提高造血功能，有利于价格的稳定。