人才房大锤，砸出最倒霉的新盘

出乎意料，折扣满天飞，扬言光明价买龙华芯的龙华卷王盘，被砸成了年度运气最差的新盘。

上周4422套人才安居房入市，市场炸开了锅，大家多少是看到了的。

对于影响，很多已经上车的业主认为是无法对市场造成冲击的，甚至是嗤之以鼻。

但实际情况，这四千多套可售人才安居房短期对市场的情绪冲击已经超出大家的感知。

最明显的，龙华地铁站附近的四海华亭1043套住宅，开盘备案价5.88-6.85万/㎡。

按揭88折，一次性付款86折，折后单价约5.1-5.8万/平，直接击穿龙华的新房底盘，将整个龙华的新盘都打得趴下。

这个跳水价，可以说是非常惊喜了。

同地段级别的新盘，龙华备案开盘价格都要到6万～8万/平。

今年4月，与四海华亭直线距离约2公里的壹城时尚花园入市，备案均价约6.5-7.6万/平；

今年1月，与四海华亭直线距离约1.9公里的卓越柏奕府入市，备案均价6.8-8.3万/平。

要知道，地段更偏更远的清湖盛璟润府都要卖6.25-8.28万/平，观澜的鹏瑞颐璟府都要卖5.05-6.05万/平。

市场一致觉得便宜量多，去化应该不会太难看。

加上有大量转介以及开盘即打折的优惠力度，预估卖个5成问题不大。

放在以往，全场备案最低价+开盘打骨折+全城二级联动转介，肯定可以做开盘最靓的仔的。

但结果开盘当天只卖了不到3成，出乎大家的意料。

一方面本身深圳楼市处于成交冷淡周期，新房互相挤压。

另一方面项目本身综合品质的问题。

还有就是来自人才安居房的冲击。

在这批人才安居房当中，距离四海华亭约3.7公里的星河开市客环球商业中心，地段更好，更靠近龙华的红山核心区，价格更便宜（均价4.16-4.67万/平）。

可见这批人才房对市场的冲击意义。

对于刚需群体来说，住房需求始终会放在第一位，真的会被人才房分流购买需求。

心疼四海华亭一秒，撞在这个节骨眼入市，只能说运气太背了点。

相信随着市场陆续供应的人才房，短时间内依然会大力压制新房的成交。

有第一个运气不够好的新盘，就会有第二个。

接下来哪个新房会成为挤压的对象？

刚需买房接下来会以安居房价格锚定市场价格。

目测会是近期入市的光明松茂御城雅苑。

松茂御城雅苑11月12日发布销售方案，278套毛坯住宅，单价约3.96-5.25万/㎡，户型约82-89平，总价区间约334-462万/套。

虽然项目处于地铁13号线（在建中）月亮路站约400米附近，未来可以直达南山科技园，周边配套除了大型商场需要去到凤凰城的蓝鲸世界、万达广场外，价格也有优惠。

但相比人才安居房就显得不是特别便宜了。

这批人才安居房中的华侨城九樾广场，位于光明科学城中心，处于6号线科学公园地铁站口，448套，66平-85-87平，带精装均价3.015万/平，比松茂御城雅苑便宜1万/平+精装费。

对刚需来说，能满足居住+地铁通勤+3公里内学校的组合，就是适合上车盘。

所以，华侨城九樾广场这个地铁口安居房，或多或少都会分流松茂御城雅苑部分购买需求。

不过人才安居房对市场短期内的影响会呈现出分化的状态。

4万-5万/平的刚需房受到的影响是最明显的。

若价格低于4万/平的新房分流效应就没这么明显了。

最近龙岗宝龙的南山悦时光花园推出676套精装房源，71-81㎡三房，单价区间3.39万-4.49万/平，总价约243-365万/套，折后总价233万/平起。

项目公交接驳车不够方便，出门要靠电动车，开盘当天都卖出238套，去化率约35%，比龙华的四海华亭卖得还要好。

而这次人才安居房项目安居玥龙苑、安居颢龙苑配售均价2.31万/平，更便宜，更靠近14号线宝龙地铁站（步行约1.2公里）。

项目和南山悦时光花园（距离14号线南约站步行约2.4公里）就相差4-5公里。

但从去化的结果来看，南山悦时光花园，似乎并不怎么受安居玥龙苑、安居颢龙苑的影响。

所以接下来，新房开盘的结果，大概率是同地段2倍以上价格的刚需盘不好卖，反而是三万出头的项目好卖一点，因为价差套利没这么明显。