“保交楼”进行曲！地方、房企、AMC机构......多方发力，托底楼市

自7月28日中央政治局会议首提“保交楼”以来，各地相关政策和举措不断，中指研究院数据显示，至今已有超30个省市出台“保交楼”举措。

金融机构作为重要资金提供方也以多种形式参与其中。

据悉，9月23日银保监会相关部门负责人表示，国家开发银行于22日向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。

从地方层面看，因地制宜快速推动“保交楼”工作落地成为各地重点工作。

据中指监测显示，7月以来，已有近30省市出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。

8月以来，长沙、东莞等多地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。

9月17日，贵阳发布商品房预售资金监管暂行新规，提出对新建商品房预售资金实行全额监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。商品房预售资金监管期限为，自核发商品房预售许可证开始至预售许可证范围内商品房全部建设完成并取得现房销售备案后止。

郑州、宁波、咸阳等地已出台“一楼一策”全面落实“保交楼”，9月19日，据“绍兴发布”公众号消息，绍兴已成立房地产专班，定期对全市所有住宅项目全面排查，针对重点项目，制定风险化解“一楼一策”，通过指导督促属地成立风险项目处置专班、设立项目资金安全账户、统筹项目资金使用、盘活存量资产等措施，全力落实“保交楼、稳民生”目标任务。

值得一提的是，郑州落实“保交楼”的政策最全、力度最大。

在9月6日召开了强力攻坚“保交楼”专项行动动员会后，郑州9月7日印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知。

郑州宣战烂尾楼：确保30天内全复工，不配合房企要查税

除了各地政策端发力外，今年以来，不少房企的重点工作聚焦在“保交楼”方面。

今年上半年，龙湖集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%按期交付，其中超30%项目实现提前一个月以上交付。龙湖集团CEO陈序平在近期业绩说明会上表示，“我们整个开工节奏是通过减少一些未销售、未开工的组团来平衡，对于已经销售、已经开工包括确定交付的，我们会确保如期交付，甚至会提前交付。”

碧桂园计划交付1081个批次，截至6月30日已累计合同交付1070个批次，达到交付条件的产品超25万套、3743万平方米，按期交付率约99%。截至6月30日，碧桂园集团今年有36个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”。

另一方面，复工复产“保交楼”成为下一阶段一些房企的工作重心。

以恒大为例，9月12日，恒大召开复工复产“保交楼”周例会，公司董事长许家印在会上表示，目前全国“保交楼”项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个，要求相关地区公司在9月30日前必须全面复工。许家印还表示，要切实履行好企业主体责任，竭尽全力做好复工复产“保交楼”工作。

“保交楼”是化解房地产市场风险的首要原则，而通过“以少带多”的地方纾困基金以及AMC(资产管理公司)机构的积极入场，也是当下“保交楼”工作中的一大特征。

记者梳理发现，8月5日，河南资产与郑地集团共同设立郑州国家中心城市基金，再由城市基金下设纾困基金，暂定规模100亿元  。

8月23日，3家南宁国企携手成立南宁房地产平稳基金，为一批已发生风险或濒临风险的楼盘纾困解难，基金首期规模30亿元，已完成缴付。

8月23日，湖北省资产管理与浙商资产管理联合设立50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全省不良资产的收购、处置力度。

在业内看来，“保交楼”领域，  各地纾困基金发挥“以少带多”的重要作用。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，以地方政府为主导，连同AMC、地方国企、城投平台等主体共同设立，以化解项目层面风险为主，主要起到了一定的资金带头作用。

“对于出险项目的收并购，直接解决了项目交付的风险问题。长期来看，盘活项目可为相关房企注入流动性，企业可将回笼的现金注入其他项目，进而重新盘活集团的整体流动性。当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重振旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。”

另一方面，全国性AMC机构也在积极参与房地产项目盘活，助推“保交楼”快速落地。

中国长城资产7月8日披露经营情况显示，上半年，长城资产与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。

目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复，正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。

实际上，纾困基金和AMC机构跑步进场对部分房企的风险化解也被业内持续看好。

刘水认为，AMC的介入一方面是为救助对象提供资金，另一方面为其提供了信用背书。“长期来看，AMC在债务重组、资产处置以及相关资源调配等方面有丰富的经营和优势，也具有较强的资金优势；同时，房地产企业的纾困只是其业务的一部分，受行业下行的影响有限，因此也具有较强的纾困能力。”

整体而言，周茂华表示，纾困基金和AMC机构积极参与“保交楼”，这些机构在化解房地产企业风险，资产处置方面经验相对丰富；有助于缓解项目资金紧张压力，推动项目加快复工完工；同时，有助于撬动更多社会资金参与，对于“保交楼”工作顺利开展和楼市信心恢复都有重要意义。

有业内人士提醒道，尽管“保交楼”措施如火如荼地推进，但并不是所有待复工项目都能获得借款资金等介入，许多项目的盘活还取决于本地楼市能否回暖，销售力度是否足够大；

此外，应防范开发商的道德风险，不能因为借款资金的落地，就出现“躺平”心态，应由开发商承担起自救主体责任，将挪用的资金追回，这很关键。