福田新盘九曜公馆即将入市，能逆袭吗？

踏入新的一年，未能打新成功的置业者，福田还有哪些项目值得关注？

目前福田中心区，近香蜜湖板块的富通九曜公馆预计快要入市，可看高尔夫球场景观。此前同小区的富通上舍入市，均价11.4万，推新的富通九曜公馆景观更好，价格如何？还能不能打新？

富通上舍2.0，富通九曜公馆认筹人数能突破十位数吗？

福田富通九曜公馆原是富通新光联合制药厂城市更新项目，整个旧改占地面积为1.7万平方米，总建面约18.6万平方米，有3栋超高层建筑、1栋高层建筑、1所9班幼儿园，分为富通九曜公馆和富通上舍两个项目，项目旁边还规划1所公立小学。

富通上舍是临新沙路边一座20层高的建筑，已经入市，推65套建面约115平的产品，均价11.4万。

富通上舍入市开盘，创下了8批选65套房的记录，随后还有中介挂出9折特价房的优惠。

来源：家在深圳论坛

备案价很高，选房人很少、优惠折扣力度很大，这一系列动作也让这整个旧改项目备受关注。

目前从深圳房地产信息平台查看，富通上舍备案65套房，已有不少于23套房成功售出，不排除有备案延后的情况。

截图于深圳房地产信息平台

同一个旧改项目，区位一样、配套相同的富通九曜公馆如果入市，又将面临怎样的境况？

富通九曜公馆的位置实属不错，福田中心区，北面就是香蜜湖，紧靠深圳高尔夫球场，景观可看到高尔夫球场，大片绿化草坪，未来香蜜湖片区改造推进，项目也将能享受一定利好辐射。

据悉，项目预计将推售83-360平户型，产品上比富通上舍选择更多，有建面约96平、121平、360平的户型，90多平的户型也提供了一定的低门槛机会。

户型参考，上下滑动查看更多

户型产品也是壕气十足，96平仅做2房，121平3房，阔绰尺度感是做到了。不过如果想要看到高尔夫球场景观，大户型121平、360平才能看到，96平是没有机会了。

虽然此前入市的富通上舍认筹情况可谓冷清，但富通九曜公馆在产品选择多，景观视野的确也都优于上舍，置业者会不会认可这一次的新产品？

如果仅凭借豪气大户型以及深圳高尔夫球场景观，还是差点意思，海德园B区、深业中城这些香蜜湖豪宅生活配套上同样还十分出色，富通九曜公馆又如何？

周边一众老小区，地铁远，明德实验小学未动工

富通九曜公馆项目涵盖住宅、公寓、酒店、保障房等多种业态，本身小区规模就不是很大，而且住宅层高59层，未来整体居住舒适度和纯粹感其实都会受到影响。

爱住家小编实探发现，项目至少已经建设至20层+了，临路的富通上舍已经封顶。

项目实拍

不过项目附近多数是一些较有年代感的小区，楼龄较新的还是2013年建成的君临天下，富通九曜公馆一旦建成入市，将是区域最新的小区。

君临天下

成熟小区多，楼龄长，也代表整体的生活氛围比较浓厚，附近小区社区底商是比较丰富的。

富通九曜公馆本身无配建大规模的商业设施，基本生活需求周边社区底商足够满足，更高的消费只能前往购物公园、星河COCO Park了，距离有1公里以上。

福田轨道交通网络便捷，地铁线很多，可对富通九曜公馆而言，周围虽然也有多条地铁线环绕，但最近的地铁站是购物公园站，步行距离约1.2公里左右，15分钟左右的时间，距离是有点远了。

尽管未来的业主们出行可能不依靠地铁，但近地铁，价值就另当别论了。想不想要是一回事，而有没有更重要。

项目出来的新沙路车道少，路边还停有不少车辆，如果是高峰期的话可能会出现拥堵的情况，周边还有新洲路、滨河大道等，自驾还是方便的。

教育方面，众所周知，福田的教育资源很好，也倡导集团化办学，很多新建学校很有可能会被教育集团承办。

项目旁边规划的小学就已确定由明德实验教育集团办学，项目的建设围墙上也都打上了明德实验五洲校区这几个大字。

如果以目前的学区划分，项目小学是福新小学，中学是新洲中学，在教育领跑的福田，这两所学校只能说是一般水平。

不过未来明德实验承办五洲小学，就在项目旁边，项目小学学区可能会有变化，小学教育可能也将抬升一个台阶，这算是极大的利好了。只不过目前小学的地块，没看到动工的迹象。

福田的教育规划很好，但整体进展也并不大，很多好的学校是老校挂新牌，新建学校进度很不确定，会不会未来项目的业主都入住了，而旁边的学校还没建起来？

以整体的配套来看，富通九曜公馆不算很出色，突出的优势是明德实验小学，但是也还未动工，轨道交通、商业没有相当便捷。

富通上舍均价11.4万，高于二手指导价，九曜公馆会卖多少？

当初同一旧改项目富通上舍入市，均价11.4万，也惊呆了一众网友，毕竟周边的二手房指导价君临天下8.4万，国度高尔夫花园6.4万，都市花园7.2，活力宝小区5.6万，以5-8万左右为主，当然小区楼龄多数也是比较老的。

君临天下2020年有成交11万的单价，挂牌价也一度在10-11万左右，富通上舍新房价格并没有太大优势。

前海差不多价格的润峯府均价11.2万，当天都日光了，对比福田、南山其他豪宅，均价比富通上舍高的，当天的去化成绩也都不错，富通上舍还得通过打折降价加速出货。

富通九曜公馆可以看到更好的景观，户型选择也丰富，条件富通上舍好很多，也更让人期待价格到底会是多少。

大部分同地段的新房入市，价格相差并不会太多，如果九曜公馆也是和上舍差不多价格，对于置业者来讲选择一般了，除非还通过优惠促销吸引置业。

核心区优质的豪宅项目未来还是不少的，福田海德园A区据说未来还有600多套。

不过也不可否认富通九曜公馆的区位还是不错的，依靠香蜜湖的改造，前景也很可期，尤其部分项目开始动工了，香蜜湖南区高尔夫片区未来都会有利好。目前九曜公馆配套情况不是相当出色，明德实验小学是亮点。

最后总结下项目优势和不足。

打分80分

优势：

1、福田中心区，近香蜜湖，地段核心

2、项目有幼儿园，旁边规划明德实验小学

3、大户型可看深圳高尔夫球场景观

不足：

1、地铁距离较远，轨道交通不便

2、周边大型商业也有一定距离，基本生活需求周边社区底商可满足

3、整体小区业态多样，居住舒适度、纯粹感或有影响。