盐田恩上村旧改项目—鹏瑞尚府，98-138㎡改善型住宅产品，预计近期入市

深圳湾1号的执笔者鹏瑞集团，从深圳西部深圳湾，移师深圳东部沙头角，开创品牌盐田首作鹏瑞尚府（此为项目推广名）。

项目主推建面约98-138㎡改善型住宅产品，预计近期入市，会是值得期待的新盘不？

1.区位规划

鹏瑞尚府位于盐田区居住氛围十分浓厚的沙头角片区，是盐田三大组团中，宜居属性较高的片区。

沙头角是盐田区都市与滨海生活交融的典范，已整体发展为生活设施便利、滨海风光兼具、宜居宜业宜游的现代化城区。

盐田组团示意图：

根据新的规划，盐田区“十四五”期间，将通过城市更新的手段，重点打造沙头角口岸、田心工业区、沙头角保税区、创智核、小梅沙、旧墟镇为主的“六大片区”。

当前，旧墟镇（即包括盐田海鲜街范围）、小梅沙等片区已经展开城市更新，打造更高层次的商旅目的地。

与此同时，盐田也决心调整产业发展结构，导入“金融”、“科技”要素。比如沿深盐路向东，沙头角保税区已经通过国务院批准退出保税区围网，将打造成为“金融科技城”；

又比如盐田港后方陆域规划为盐田河临港产业带，未来将依托盐田港，围绕现代物流、生命健康和人工智能等产业领域，打造现代化国际化创新型滨海“临港科技城”。

盐田“六大片区”示意图，仅供参考，底图来源于公开网络。

此外，香港近期对外公布了《2021年度施政报告》，提出在港建设300平方公里的“北部都会区”及港深两地“两城三圈”的空间布局设计。

覆盖港深交汇处，即由西向东的深港口岸经济带和更纵深的腹地。盐田在覆盖范围内，在港深合作建设上，也为未来铺下描绘的空间。

香港北部都会区及两城三圈空间布局示意图：

鹏瑞尚府所在的沙头角片区则主要规划立足“旅游+消费”，着重建造沙头角深港国际旅游消费合作区。

具体来说，以中英街、沙头角口岸、田心工业区等为核心，联动盐田港片区、旧墟镇片区、梅沙片区、东部华侨城片区等四个重要片区，形成“一核引领、四区联动”的空间发展架构。

涉及到的重点项目中，和鹏瑞尚府比较接近的有沙头角口岸及田心工业区，三者几乎紧挨着，更有互助互利的共生关系。而鹏瑞尚府则可视为其中的先发者，尽享后期项目兑现的发展红利，其中：

沙头角口岸拟规划重建，目标建设大型免税购物商业中心，试行“一地两检”通关模式，打造口岸通关、免税消费、旅游服务等一体的口岸综合体。

田心工业区作为沙头角深港国际旅游消费合作区核心项目，将被建设成为集总部办公、大规模商业综合体、高品质居住和完善配套设施于一体的商业和居住综合体。

片区规划效果图及项目位置关系图：

2.旧改规划

由此可见，在可预见的5年内，盐田将在新发展规划下，重点投向城市更新、产业升级等领域，重塑盐田的发展空间，提升盐田的丰富能级。

除上述的几大重点项目外，盐田区全域规划了多个城市更新项目。拒不完全统计，沙头角片区规划项目最为之多，达22个。

这对于面积本就不大的片区而言，几乎将进行一场“改头换面”的大变化。吸引了合正、卓越等品牌开发商抱团入驻，改造体量约300万㎡。

盐田区旧改规划示意图，仅供参考：

事实上，鹏瑞尚府的前身同样为城市更新项目，即恩上村城市更新单元，拆除范围用地面积约2.7万㎡。

更新单元于2016年纳入城市更新计划，2018年获批单元规划，2019年确认实施主体为深圳市和谐地产有限公司，主要操盘方便是鹏瑞集团。

项目地块范围图：

鹏瑞为“深圳湾1号”的开发商，凭借该项目的品质开发，鹏瑞由此一盘成名，目前已成长为一家集健康产业、商业运营、地产开发、物业管理等多元业务为一体的综合性企业，致力于为城市创造优质美好的生活。

当前，除鹏瑞尚府项目外，在深圳同时进行着鹏瑞颐璟府（龙华观湖，在售中）、鹏瑞半山云璟（盐田临港产业组团，在建中）等项目的开发建设。

3.配套情况

鹏瑞尚府具体沙头角片区的田心东路与恩上路交汇处西南侧，周边住宅社区、各类配套环绕，区域发展醇熟，山海资源丰富。项目自身离大路有一定的距离，产业人口密度较低，宜居属性较高。

轨道交通上，去年10月底，地铁8号线一期开通，盐田正式驶入地铁时代。项目距离地铁8号线沙头角站约600-700米（此为步行距离，百度地图测量，仅供参考），在较为舒适的步行范围内。

地铁8号线是盐田区首条接入深圳轨道交通网络的线路，与既有的地铁2号线贯通运营，贯穿了深圳东西滨海城区。

线路东西横向连通蛇口半岛、后海总部、深圳湾超级总部、香蜜湖金融街（规划）、福田CBD、罗湖蔡屋围等，深圳核心要素最为集中的几个区域。

将来，8号线还将继续向东延伸指梅沙片区、大鹏溪涌片区等，并与规划地铁18号线、32号线等线路交汇换乘。

地铁8号线示意图：

道路交通上，则比较倚赖深盐路+罗沙路的组合进出市中心区域。客观上说，还有待开拓新通道缓解高峰时段的出行路径压力。

年内，盐田区提出道路品质提升三年行动计划，包括完成坪盐通道、盐港东立交、明珠道改造等三大重要通道建设；推进盐龙大道、盐坝高速市政化改造的实施；打通14条断头路；提升28条道路品质；建设“三横六纵”慢行廊道等，全面提升盐田区的道路交通能级，为居住、发展带来更舒适的体验。

盐田区交通规划，仅供参考，图来源于：深圳市城市交通规划设计研究中心

主要配套上，从项目出发，步行可达当前盐田商业标杆，约25万㎡的壹海城，以及中英街；将来，在项目旁将崛起的深港国际旅游消费区重点项目（即沙头角口岸及田心工业区等旧改等），为片区及业主带来更多元的商业体验。

周边还布局有沙头角体育馆、盐田图书馆、盐田文化馆等文体文体配套设施，以及临近中国最美八大海岸线之一的19.5公里黄金海岸线（盐田海滨栈道），近距离享滨海都市生活。

片区实景图，来源于微信公众号：美好盐田

4.项目信息

项目规划占地面积约2.2万㎡，建筑面积约21.2万㎡。地块整体较为方正，由恩上路分成南、北两区，并规划了架空连廊将两区连通。

主要由多栋住宅塔楼、1栋商业/办公/公寓综合楼、1所幼儿园（规划为9班）、公共绿地等物业组成，以及包括公交首末站、社区警务室等公共配套用房。

项目效果图：

住宅建面约10.9万㎡（包含约1.6万㎡保障性住房），分布于南北地块上。

其中，南地块包含1栋1/2单元、2栋、3栋1/2单元、4栋（4层幼儿园），高层建筑均为32-33层百米高；北地块包含1栋、2栋1/2单元，含46层约150米高建筑。

建筑立面含大面积玻璃幕墙，整体显轻盈、现代，凭借其建筑的天际高度，在区域内具备地标级效果。

即将入市的为项目北区住宅，主推建面约98-138㎡3-4房，3梯4户，带装修交付。据了解，该产品户型具有几大突出亮点:

一是，户型南北通透，通风采光以及景观效果较佳；

二是，实用率友好，在超高层住宅楼宇中，具有较大的竞争力，保障居住的空间尺度，提升居住舒适度；

三是，阔景大阳台，阳台最宽约12.5米景观面，可揽盐田独特的山海资源、都市风光。

总的来说，鹏瑞尚府是基于深圳湾1号的成功经验，传承鹏瑞集团品质基因，致力于打造的滨海生活综合社区。

主推的建面约98-138㎡户型住宅，以品质改善型或空间改善型的家庭置业者为主，比较好地匹配产品的整体打造定位。

项目所处的盐田沙头角片区，是深圳比较少有的具备山水、滨海特色资源的城区，当前区域配套已相对成熟、丰富。在发展规划上具备想象空间，将主要通过城市更新的举措重塑盐田的发展空间，以及提升盐田的产业能级、多元属性。