揭秘深圳楼市喝茶费利益链

楼市行情火爆之际，“茶水费”从隐秘的“地下”堂而皇之地成为潜规则，成为让买房族有苦说不出的痛。

2020年，深圳、东莞、广州等多个省市的新一轮楼市热潮中，因为频繁打击“茶水费”乱象，让这个隐秘的角落逐步暴露至世人面前。

经调查了解，“茶水费”背后对应的利益群体十分庞大，涉及购房者、外场中介、驻场中介、掮客、房企管理、营销、财务、一线销售等，往往是一条长长的利益链。

违规人员基本上是抓住客户购房意愿高的心理，谎称提供“内定”、“优先选房”、“提前锁房”等服务，骗取高额服务费。甚至有谎称内部渠道或者热门楼盘关系网，骗取钱财后卷款而逃，导致购房者钱财两空。

细究根源，优质房源本身的稀缺性、一二手价格倒挂带来的可观套利空间，令购房者对“茶水费”的违法性质避而不见；房企则因管理漏洞或因限价打压利润等因素，对“茶水费”暧昧不清。

对此，主管部门亦多次提醒购房者，收取“茶水费”是国家从严打击的违法违规行为，购房人应通过合法合规途径购买房产。对于开发商或中介机构明显侵害个人合法权益的行为，要及时致电住建局、公安等维护自身合法权益。

所谓“茶水费”可大致理解为，购房人在买房时，除了支付正常的房款外，还要额外支付一笔钱，金额从数万元到数十万元不等。这笔钱通常开发商会要求购房者打到另外的账户。“茶水费”又叫做“喝茶费”、“打点费”等，部分时候以“房屋代理费”等方式出现。

比如一个800套房的在售楼盘项目，营销部门会根据楼盘备案价及市场情况等，综合测算出楼盘销售均价，假设为15万元/㎡。

在半年的销售周期内，典型的营销周期模型是这样的：第一期以低于15万元/㎡的方式拿出房源的三分之一，低价入市，预热市场；第二期以高于15万元/㎡的方式推出房源的二分之一，逐步涨价；第三期，尾盘阶段则以低于15万元/㎡让利销售，回馈客户。

在规范的市场中，尾盘属于买卖双方均可获益的项目。但基于限价政策、地产行业销售利润整体下行、热门城市楼市投资价值水涨船高等，违规操作、偷梁换柱的事情屡见不鲜，甚至愈演愈烈。在第二、三阶段，甚至开盘阶段，不良开发商就扣下部分好房源，把差房源先卖出。

在随后阶段，楼盘项目各方内外勾结，将以低于15万元/㎡所囤积的房源，每平方米加价数千元乃至数万元（茶水费），面向小范围群体推出。

这部分笋盘，多是前期截留，加价再售的“茶水盘”，所收取的费用即为“茶水费”，也叫“更名费”。

中介人员和房企销售人员一般通过发布微信朋友圈、微信聊天对话、销售现场私谈等方式，向客户兜售“房源指标”。通常承诺“若选房（购房）不成功，服务费可退还”，以降低客户防范意识，营造诚信形象。

若客户相信，则要求缴纳服务费。有的中介为提高客户好感度，甚至谎称先安排客户选房，选上再交钱、选不上不收钱。

如客户通过正常手续最终成功购房，根据客户与违规人员的前期约定，违规人员就“空手套白狼”得到一笔“服务费”了。

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