价值10万的买房攻略！包括买房时机、新房还是二手房等20条买房建议

　　这篇攻略，不敢说值100万，但起码值个10万。

　　虽然不会让你立马感受到白嫖了10万的快乐，但这个价值在你踏上买房之路后会慢慢地体现。

　　买房时机

1、刚需买房时机

　　持币在手，心理勿慌。不怕没上车，就怕乱上车。

　2、买房需求

　　其实有不少咨询的朋友，没有理清自己的需求侧重，甚至希望能遇上百分百符合自己全部需求的房源。这对于预算不充裕的刚需，实在太难了!最好的方式是，在预算范围内，先梳理需求侧重，其次是挑选符合的楼盘，根据楼盘的权重因素、首付预算再做决策。

　　打分表使用说明：

　　1)一家人共同来梳理，买房关注的因素，不要超过5个;

　　2)给这些因素的重要程度排序;

　　3)以自己需求根据排序，给不同因素分配权重。等级低的因素，权重不能超过上一级;

　　4)列出一票否决因素。比如睡眠浅的一定不能临路，一定不要在地铁站点500米以内;

　　5)最下方增加一行tips，多套房对比的时候，帮你回忆，不会弄混。

3、新房or二手房

　　总的方向是，如果预算有限，建议买新房。目前市场下，购买二手房相比购买新房，在同等价位情况下，买家需要支付的资金起码提高2-3成(首付+税费+超出参考价部分=资金成本)，这也导致选择范围直线下降。

　　当然，也并非二手房不能买，要是有以下一点也可以纳入考虑。

　　1)积分不够，热盘没希望，普盘又不想买;

　　2)孩子要上学，房子要买早;

3)有相对笋的二手房源。

　　关于新房

4、开盘时间

　　要想判断一个新盘具体的开盘时间，很难。影响因素包括市场情况、备案价太高不给过、撞上调控(像之前的7选一)等等。但预估大致的入市节点还是可以。

　　通常情况下，一个新盘从拿地建设到入市基本上一年内可以搞定。去年因为疫情更特殊，出地面正负零即可拿预售，所以不少本该今年才入市的新盘，得以在去年消化了。

　　当然，也有不少新盘捉摸不定，像宏发万悦山这类新盘，愣是拖了几年。但从建设进度看，预售证是随时可以拿的状态，这让不少专心等待的朋友犯难，也错过了好几个同类型的新盘。唯一的办法就是别太专一，要预留给自己多个选择，避免错付了。

5、价格

　　除了开盘时间，价格也是不少买房人最想知道的。如果是近期通过招拍挂市场出让的地块，就会直接显示最高入市价格。而旧改类的新盘入市价格虽然无法判断具体价格，但也能找到参考坐标。

　　通常可以看同区域过往新房入市价格、以及周边的二手房价格，结合当前的市场情况，就能大致估算出价格范围了。至于销售的吹风价，大都是先提高预期，入市价再低点，形成落差，让人感到真香。

6、值不值得买

　　很多时候，买房人都会问这个新盘值不值得买。在这种情况下，不妨看看这个新房是不是在售/待入市同产品类型、同价位中最好的。只有通过对比，才能判断新盘值不值得买。

7、刚需起步价

最近遇到好几个咨询买房的刚需朋友，对新房市场价格分布不是很清楚。从今年的价格来看，4万是深圳门槛级别，主要分布在坪山、龙岗坪地、宝荷、平湖。

　　5万可选的范围则扩大到光明、沙井、松岗、观澜。6万则可以看看宝安西乡、固戍，龙华老城区、龙岗坂田。

　　关于二手房

8、中介

　　买二手房，第一个需要面对的问题不是找房子，而是找靠谱的中介。一个靠谱的中介，除了人品好，还有自身专业素养，最重要的是能提供可靠的信息服务。比如有些中介发未经核实的谣言给客户，目的是制造恐慌、逼单，建议离这类中介有点多远离多远。

9、锚定价格

　　价格锚定就是先给出一个参考值，再给出另一个值，并以参考值作为依据，判断另一个值的合理性。

　　比如：宝中成交都10万了，隔壁的新安挂8万很合理吧。正因如此，随着锚定物价格不断变换交替，房价被一步步推高，并被人们广泛接受。

10、总价和单价

　　买房，不能只看单价，更重要的是看总价，因为总价决定了你购房的上限。尤其是市场上二手房的建成年代不同，使用率也不尽相同，体现在单价上也会有较大的差距。如果只看单价，会错失一部分小区。

　　有些老小区80多㎡可以做4房，甚至5房。而2015年后的小区，却鲜有高赠出现。当然，现在还得考虑参考价以及税费成本。

11、笋盘

　　笋盘与否并非是由参考价以及挂牌价决定。所谓笋盘，确切地说是要低于市场成交价才是笋盘，而不是所谓的低于挂牌价。市场价在1000万的房子，1000万买到叫平等交易，800万买到才是买笋成功。

12、法拍房

　　新政后，法拍房躁动不已，毕竟有捡笋的机会。但相对交易更安全的二手房，法拍房水更深，需要花费的精力也更多。其中最大的问题就是清场，如果不是因为预算问题，真没有必要去不熟悉的领域冒险。

13、指标房

指标房就是业主与开发商已经签约的房子，通常是在旧房子未拆完，新房子未建成，此时补偿方案已经确定。原业主为了套现，便将自己的回迁权益转让。此类房子不限购，价格相对商品房较低，在最严限购下，开始火热起来。

　　但高收益也有高风险。

　　比如业主反悔，收楼时间较长，旧改推进缓慢，更重要的是需要全款付清。对于普通买房人，费尽心思博这一把，也许还不如花点精力去淘一套安心的商品房。

　　一些干货

14、购房资格

　　咨询的朋友里，关于购房资格的情况也是五花八门，比如：

　　在外地有房，深圳无房无贷的一方离婚后该咋买?

　　配偶婚前在深圳有两套房，离婚后深圳无房的一方还能不能买?

　　常见的案例可以点击这篇文章查阅：深圳购房政策频出，2021年该如何买房?限购、新房、二手房、贷款、税费都有！部分情况还需等官方细则出炉才能确定。

15、社保

社会保险包含养老、医疗、工伤三项，只要其中任意两项有缴纳即可。如果个税缴纳时长比社保的长，可以提交个税资料。切记社保一定不能断缴，补缴属于无效。

16、首付款

　　如果首付非自有资金，银行只认直系亲属(配偶、父母、子女、祖父母、孙子女)转入，兄弟姐妹不在直系亲属范畴内。即便是直系亲属转入，银行也会查他们的银行流水，以辨别是否自有资金。

　　其次，流水要体现首付款。也就是说，首付里的每一笔大额资金要体现在流水里。

17、贷款条件

　　由于部分原因，新房项目在对于贷款流程要求苛刻，除了基本的资质审核，有效身份证明、户籍、婚姻状况、家庭成员证明材料以及社会保险或个税清单材料。

　　尤其是资金这块，还需要提供收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。需要注意的是，线上提交的流水等材料必须与线下按揭资料一致，否则银行可能会拒贷。

18、判断规划

　　判断规划真假这个事情，其实很简单。就是追根溯源，需要你亲自去核实的规划的出处，这些文件都可以登录政府官网查询。

　　如果是售楼处告诉你的，或者是中介随口说的，例如区域附近的小学将引入某知名教育集团办学，却找不到信息出处，也不写入相关合同文件的，都要警惕。

19、搏旧改

　　虽然旧改时不时诞生千万乃至亿万富翁，但对于想通过搏旧改获得高昂的收益，却并非是一个好的选择。因为旧改涉及到三个角色：政府，开发商，村集体(个人)，当三方利益达成一致时，项目才能顺利推进。也就是说，最令人头疼的是拆迁难。

　　因为部分人为谋取巨额利益成为“留守户”，使得项目迟迟不能动工，在深圳动辄10来年还处于未拆的项目其实并不少。这也导致搏旧改最大的成本不是金钱，而是时间。

20、未完待续，敬请期待下一期。

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